Ярославское ш., 32 км от МКАД
Воря-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 22.08.2026.
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,6 млн → дом −103 тыс. ₽, −3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,03 млн / целевая ≈2,73 млн / пессимист. ≈2,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈547 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
Коммуникации: газ — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Путилово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10785
Рейтинг 60/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 29.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 20.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 603 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −3 433 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 8,3 сот. | 3 500 000 | 421 687 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Медик-1 СНТ | 8,7 сот. | 2 500 000 | 287 356 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.7 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 365 / 92 684 / 120 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 028 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 422 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 547 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Воря-3 СНТ | 29,6 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 52 365 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Воря-13 СНТ | 24 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Полесье СНТ | 35 м² | 5,7 сот. | 4 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Озон-2 СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | 33 м² | 4 сот. | 3 100 000 | 93 939 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Горизонт СНТ | 35 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 91 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Нагорное-3 СНТ | 31,7 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 94 637 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Воря-2 СНТ | 39 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Нива СНТ | 38 м² | 6,1 сот. | 4 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Петровские Поля КП | 34 м² | 6,3 сот. | 3 200 000 | 94 118 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 30 м2, построенная в 2018 году из бруса. Одноэтажный дом расположен на участке 6 соток в Снт. В наличии свободная планировка, что позволяет обустроить пространство под ваши нужды. Санузел находится на улице. Транспортная доступность обеспечена асфальтированной дорогой до ближайшей железнодорожной станции. Электричество подключено. Газ, водоснабжение и канализация отсутствуют. Дом недостроен, что дает возможность реализовать собственные дизайнерские идеи. Собственник 1, на участке не велись работы больше 15 лет.