Ярославское ш., 26 км от МКАД
Ольшанка-2 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 5,3 млн; первая цена 5,3 млн ₽ от 07.09.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 905 тыс. → дом ≈2,1 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 29 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −276 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Софрино ≈9,4 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10776
Рейтинг 31/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 43 % | 2.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 7 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 876 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 905 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 095 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 411 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Бортневские Дачи дп | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Бортнево-2 НП | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Алешино д. | 22,3 сот. | 10 040 000 | 450 224 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бортнево-1 СНТ | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортнево д. | 6,8 сот. | 1 018 500 | 149 779 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортнево д. | 14,9 сот. | 2 550 000 | 171 141 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортнево д. | 7 сот. | 1 035 000 | 147 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортнево д. | 12 сот. | 1 850 000 | 154 167 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бортнево д. | 8,3 сот. | 2 000 000 | 240 964 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бортнево д. | 6,4 сот. | 1 900 000 | 296 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 74 260 / 85 714 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 117 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 911 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 705 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -276 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Энергия СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Геолог СНТ | 60 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Орбита СНТ | 54 м² | 7 сот. | 3 700 000 | 68 519 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Северный Берег дп | 60 м² | 8,5 сот. | 4 900 000 | 81 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Герасимиха д. | 54,5 м² | 6 сот. | 4 540 000 | 83 303 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Хлопенево СДТ | 60 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Михалево Парк КП | 55 м² | 6 сот. | 14 900 000 | 270 909 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Нагорное д. | 57 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 140 351 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Эко СНТ | 62,1 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 56 361 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ашукино дп | 55 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2025 | 5 300 000 | история площадки |
| 06.11.2025 | 5 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 4 000 000 (−1 100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 3 600 000 (−400 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Тихое обжитое Снт, асфальт, централизованная вода под давлением, свет, 2 дома на участке, второй хорошо утеплен, с душем, навес для авто, сарай, летний душ (как пристройка к сараю).