Ярославское ш., 50 км от МКАД
Энтузиаст СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 34 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,47 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,26 млн → дом ≈2,21 млн ₽, 65 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,61 млн ₽, маржа −89 %, ROI −47 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Бубяково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10774
Рейтинг 32/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 16 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 844 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 258 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 208 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 941 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Энтузиаст СНТ | 6 сот. | 1 050 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 16 сот. | 1 650 000 | 103 125 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Воронцово д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Весна СНТ | 12 сот. | 730 000 | 60 833 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воронцово д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Весна СНТ | 6,2 сот. | 1 780 000 | 287 097 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Голубые Дали СНТ | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Нива-2 СНТ | 4 сот. | 450 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 34 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 750 / 69 616 / 118 644 |
| цена объекта | 3 466 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 946 100 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 157 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 044 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 817 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 609 100 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −89 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Мир СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Садовод СНТ (Северный пос.) | 33 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 84 848 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Загорские Дали пос. | 30 м² | 14 сот. | 2 400 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хотьково СНТ | 36,6 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 35 519 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Автомобилист-3 СНТ | 26 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 69 231 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | 32 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 53 125 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.1 км | Друзья природы СНТ | 29,5 м² | 8,4 сот. | 3 500 000 | 118 644 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6,5 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Березка СНТ | 42 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 78 571 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 3 550 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 470 000 (−80 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 3 466 000 (−4 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 466 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Всем здравствуйте. Продаю свою любимую Дачу на 12 сотках земли (6+6) по причине строительства Дома. Дача космос, всё есть, кроме Бани (я не банщик). Вас ждёт чистый, не убитый дом, зимой жить можно если сделать скважину и утеплить предбанник. Я не делал. Свет 12 квт, 3 фазы, сам делал, прямой договор, не Снт. Септик кольца 2+3. Интернет Wi Fi, оптоволокно, в наше время нужная вещь. Газа в Снт нет. Беседка супер, ей 2 года. Туалет, душ кабина и бойлер в доме. Вы с горячей водой всегда! Для Дачи фарш полный! Сборы Снт 15.500. Конечно оплачены! Адрес присвоен, в Егрн статус Жилой Дом. Прописка Возможна. По границе со мной угловой участок 6 соток. Это при встрече обсуждать. В общем отрываю от души вынужденно Вас ждёт Рай в 15 минутах езды от жд станции Сергиев Посад.