Ярославское ш., 30 км от МКАД · земля с домом
Русаль СНТ, Пушкинский гор. округ
Участок 3,8 сот.
Дом по описанию: «На территории небольшой домик(не оформлен), летний туалет, хозблок, плодово-ягодные растения.»
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 3, участок 5, окружение 7, WOW 3
Земля ≈252 тыс. ₽/сот. × 3,8 сот. = 958 тыс. → дом ≈742 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 28 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,37 млн / пессимист. ≈2,11 млн → от пессимистичной прибыль −138 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Красноармейск ≈0,9 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10769
Рейтинг 39/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 22 % | 2 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 44 % | 2 |
| МКАД | 15 | 100 % | 13.4 |
| торг | 5 | 37 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 4.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 7.2 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | маленький домик в плохом состоянии, требует капитального ремонта |
| участок и сад | 5 | небольшой участок с растениями, выглядит запущенным |
| окружение | 7 | рядом река и ж/д станция, хорошие соседи |
| WOW | 3 | низкий потенциал из-за малого размера участка и строений |
Маленький участок с ветхим домиком, подходит только для сезонного отдыха или как база. модель max-code, фото: 4, 09.11 08:57
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 252 109 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 958 000 ₽ (3,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 742 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 489 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Русаль СНТ | 8,8 сот. | 2 406 250 | 273 437 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русаль СНТ | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Русаль СНТ | 6,6 сот. | 3 800 000 | 575 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 3,7 сот. | 1 150 000 | 310 811 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 16,8 сот. | 8 000 000 | 476 190 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Год-45 СНТ | 6 сот. | 1 470 000 | 245 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Путилово с. | 5,7 сот. | 873 710 | 153 282 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Путилово с. | 10 сот. | 3 800 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 64 103 / 79 545 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 634 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 502 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 371 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 107 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -138 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русаль СНТ | 43 м² | 4,2 сот. | 3 390 000 | 78 837 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | 44,5 м² | 4,6 сот. | 2 200 000 | 49 438 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.3 км | имени Тимирязева СНТ | 44 м² | 5,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | снято (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Мирный СНТ | 43 м² | 5,1 сот. | 3 000 000 | 69 767 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Юность СНТ | 47 м² | 4,7 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Родник СНТ | 42,4 м² | 4 сот. | 2 850 000 | 67 217 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 выброс, не в счёт | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | имени Тимирязева СНТ | 40 м² | 2 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Воря-3 СНТ | 39,4 м² | 5 сот. | 2 199 000 | 55 812 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Воря-2 СНТ | 39 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 27.10.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок в Снт Русаль., земли сельхоз назначения, для садоводства. Площадь участка 3.75 сотки. На территории небольшой домик(не оформлен), летний туалет, хозблок, плодово-ягодные растения. Заезд для машины, скважина 18 метров, электричество 5 квт. Установлены автоматические ворота при въезде в снт. Многие соседи проживают круглогодично. Рядом река Воря, ж. Д. Станция до Ярославского вокзала. Один собственник, более 5-ти лет в собственности.