Ярославское ш., 40 км от МКАД · земля с домом
Зубцово д., Сергиево-Посадский гор. округ
Участок 12 сот.
Дом по описанию: «На участке имеется бытовка и небольшое строение.»
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 17.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 44 % · по фото: дом 1, участок 2, окружение 5, WOW 2
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,77 млн → дом ≈526 тыс. ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 53 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈300 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,93 млн / целевая ≈1,73 млн / пессимист. ≈1,54 млн → от пессимистичной прибыль −713 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −32 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Фёдоровское ≈8,5 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10768
Рейтинг 26/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 78 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.2 |
| дом | 5 | 0 % | 0 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 86 % | 13.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 2.6 |
| участок | 5 | 73 % | 3.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 44 % | 4.7 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 1 | только бытовка и ветхое строение, не пригодное для жизни |
| участок и сад | 2 | заросший пустырь с высокой травой и сорняками |
| окружение | 5 | район активной застройки, соседние дома разного типа |
| WOW | 2 | низкий потенциал для флиппинга из-за отсутствия основного дома |
Объект представляет собой голый участок с постройками под снос, потенциал только в продаже земли модель max-code, фото: 4, 09.11 12:16
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 147 807 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 774 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 526 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 35 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Родничок СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зубцово д. | 8 сот. | 1 640 000 | 205 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зубцово д. | 11 сот. | 2 300 000 | 209 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Зубцово д. | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зубцово д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово д. | 25 сот. | 7 777 777 | 311 111 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Зубцово СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Склон СНТ | 18 сот. | 2 600 000 | 144 444 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Спасс-Торбеево ДНП | 11,4 сот. | 1 800 000 | 157 895 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спасс-Торбеево ДНП | 7,5 сот. | 1 250 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 115 625 / 143 750 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 927 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 831 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 734 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 542 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -713 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Воря-3 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 800 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Воря-3 СНТ | 16 м² | 7 сот. | 2 300 000 | 143 750 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Природа СНТ | 16 м² | 7 сот. | 1 850 000 | 115 625 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Орбита СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Нефтяник СНТ | 18,2 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 137 363 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.10.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 12 соток. На участке имеется бытовка и небольшое строение. Вокруг идёт активное строительство.