Ярославское ш., 66 км от МКАД
Источник СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 60,2 м², участок 6,8 сот., брус, 1999 год.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 909 тыс. → дом ≈1,49 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,53 млн / целевая ≈3,18 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −221 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −7 %.
Коммуникации: скважина; в описании: баня.
До ст. Дубининское ≈1,7 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №10765
Рейтинг 31/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 133 630 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 909 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Источник СНТ | 14 сот. | 1 000 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Топорково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачный ТСН | 12,8 сот. | 2 000 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Топорково д. | 15 сот. | 3 300 000 | 220 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Удачный ТСН | 13 сот. | 1 679 000 | 129 154 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Березняки СНТ | 13 сот. | 800 000 | 61 538 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Полюс СНТ | 11 сот. | 1 850 000 | 168 182 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Агрохимик СНТ | 10,2 сот. | 1 500 000 | 147 059 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березняки СНТ | 10,3 сот. | 1 650 000 | 160 194 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Топорково СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 004 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 000 / 56 809 / 141 667 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 529 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 353 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 176 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -221 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Топорково д. | 60 м² | 10 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полюс СНТ | 61,5 м² | 6,1 сот. | 1 800 000 | 29 268 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Нива дп | 60 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 141 667 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Малахит СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 320 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Луч-2 СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 118 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луч СНТ | 62,6 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 51 118 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Солнечный ДНП | 64 м² | 9 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Дивный ДНП | 60 м² | 9 сот. | 8 500 000 | 141 667 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Локомотив-3 СНТ | 64,3 м² | 10 сот. | 2 750 000 | 42 768 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 57 м² | 7,8 сот. | 3 900 000 | 68 421 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 2 550 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 400 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 7 соток правильной формы с плодовыми деревьями и кустарниками. Дом из профилированного бруса 95х97 мм площадью 60 кв.м. (серия "Престиж"), фундамент - столбы из бетонных блоков, кровля - оцинкованная профилированная сталь. Отопление - котел с антифризом. Вода - скважина. На участке баня, летняя кухня, хозблок, 2 теплицы. Рядом с СНТ остановка общественного транспорта до Сергиева Посада. В расположенной поблизости дер. Березняки находятся сетевые магазины (Пятерочка и т.п.) Два взрослых собственника. Долгов и обременений нет. Быстрый выход на сделку.