Ярославское ш., 64 км от МКАД
Лычево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 51,2 м², участок 10 сот., дерево, 2020 год.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 68 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,29 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,48 млн / целевая ≈4,03 млн / пессимист. ≈3,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈180 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: вода — нет; нет септика (канализации нет); газ — есть; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Фёдоровское ≈6,4 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10764
Рейтинг 36/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 4.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 9.4 |
| торг | 5 | 83 % | 5.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 512 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 288 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 156 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лычево СНТ | 6,2 сот. | 1 244 463 | 200 720 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лычево СНТ | 7 сот. | 930 000 | 132 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лычево д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 2 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Озон СНТ | 5,6 сот. | 990 000 | 176 786 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Озон СНТ | 15 сот. | 2 990 000 | 199 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Озон СНТ | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шелково д. | 7,5 сот. | 300 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шелково д. | 11 сот. | 1 650 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Шелково д. | 20 сот. | 3 100 000 | 155 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 51,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 024 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 677 / 84 768 / 130 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 480 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 256 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 584 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 180 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лычево СНТ | 62 м² | 6,5 сот. | 2 150 000 | 34 677 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Орбита СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 77 083 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Воря-3 СНТ | 54,2 м² | 8,3 сот. | 6 500 000 | 119 926 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Медик-1 СНТ | 57 м² | 12 сот. | 6 300 000 | 110 526 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Геодезия-12 СНТ | 53 м² | 7,4 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Талица СНТ | 51 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 54 902 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | имени Тимирязева СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 450 000 | 71 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Федоровское д. | 46 м² | 14 сот. | 5 200 000 | 113 043 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 50 м² | 5,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | Березка-3 СНТ | 48 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.09.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 02.10.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 126158546 Земельный участок 10 сот. В СНТ Сокол. Гараж 51м.кв. + мансардный этаж. Кадастровый номер; 50:05:0140256:12. Оборудован современно. В доме есть наполнение (системы хранения), которое остаётся. Электричество 15 кВт, газ по границе