Ярославское ш., 82 км от МКАД
Полесье СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 70 м², участок 5 сот., дерево.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 27.12.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 212 тыс. → дом ≈988 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–81 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −739 тыс. ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Бубяково ≈14,7 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10763
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 212 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 988 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Звездочка СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Витязь СНТ | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Звездочка СНТ | 10,6 сот. | 800 000 | 75 472 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Журавлик СНТ | 7 сот. | 650 000 | 92 857 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Витязь СНТ | 30 сот. | 1 950 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Еремино д. | 12,5 сот. | 2 500 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полесье-1 СНТ | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 11,9 сот. | 1 150 000 | 96 639 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Еремино д. | 30 сот. | 3 500 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 625 / 25 714 / 80 882 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -739 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Полесье-1 СНТ | 70 м² | 5,2 сот. | 1 800 000 | 25 714 | снято (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полесье СНТ | 80 м² | 5 сот. | 1 250 000 | 15 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Хомяково с. | 68 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 80 882 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пальчино д. | 70 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 25 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Соснинские дачи СНТ | 67,8 м² | 7 сот. | 6 850 000 | 101 032 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Напольское СНТ | 73 м² | 7 сот. | 3 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Полесье СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 000 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рассвет СНТ | 64 м² | 7 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Еремино с. | 89 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 24 157 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.12.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в красивейшем уголке Сергиево Посадского района в 85 км от МКАД по Ярославскому шоссе и в 20 км от Сергиева Посада . Дом 6 на 6 м материал - брус 10 см , утеплён минватой 100мм , двойные полы тоже с утеплителем и гидроизоляцией , потолок утеплён и фронтоны 2 этажа и терасса тоже утеплены . На 1 этаже веранда 12 м и 2 комнаты по 12 м . На 2 этаже большая комната 24 м . В доме добротная печка , отапливает весь дом . Фундамент дома - блоки , заглублены на 180 см . 14 столбов . Дом крепкий - только покрасить и крылечко подправить . Участок ровный , квадратный , без склонов . Имеются яблони , жимолость , малина , цветы - многолетники . Вода на участке сезонная , с мая по сентябрь . Рядом лес , сухой хороший , большой . Есть 2 озера недалеко , можно купаться . Для тех кто без машины - остановка автобуса в 4 - 5 км . Звоните пожалуйста с 10.00 до 20.00 . Прописки , ипотеки и рассрочки платежа нет ! Просмотр в любое время . Агентство .