Ярославское ш., 81 км от МКАД
Богородское пгт, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 68 м², участок 13 сот., каркас, 1999 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.07.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 63 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 827 тыс. → дом ≈1,67 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 45 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,41 млн / целевая ≈4,87 млн / пессимист. ≈4,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈944 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. пл. 83 км ≈13,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10758
Рейтинг 47/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 56 % | 23.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 10 % | 0.6 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 634 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 827 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 673 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 603 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Первомайский СНТ | 12,5 сот. | 400 000 | 32 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Первомайский СНТ | 10 сот. | 930 000 | 93 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Богородское пгт | 6 сот. | 160 000 | 26 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Первомайский СНТ | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Богородское пгт | 11 сот. | 1 100 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Богородское пгт | 31,7 сот. | 16 000 000 | 504 732 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Богородское пгт | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское пгт | 12 сот. | 2 900 000 | 241 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Богородское пгт | 9,6 сот. | 2 200 000 | 229 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 76 032 / 104 054 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 411 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 870 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 329 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 944 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15 км | Нива дп | 70 м² | 13,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Дубровский Лес дп | 72 м² | 10 сот. | 5 600 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | 74 м² | 12 сот. | 7 700 000 | 104 054 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.5 км | Дивово д. | 80 м² | 18 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 22.08.2026 | 2 500 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача по aдрeсу: МО, Сергиево-Посадский район, раб. пос. Богородское , СНТ "Первомайский", уч. 123. Acфальтовая и щебеночная дорога до участка. Зимой чистится. В шаговой доступности пруд, лес с грибными местами. От станции Сергиев посад Ярославского направления каждые 15-20 минут ходит рейсовый автобус (25-30 минут). До остановки пешком можно дойти за 10 минут. В 5-ти минутах езды находится поселок Богородское, с развитой инфраструктурой: расположен Канал для гребного слалома (где проводятся чемпионаты России по гребле), хороший бассейн, супермаркеты, банкоматы, школы и детские сады, фабрика Богородской игрушки, ресторан Фабрикантъ, гостиница, пивоварня, есть рынок со свежими овощами и фруктами, мясом, птицей, рыбой, одеждой и галантереей. Неподалёку есть сыроварня с фирменной пиццерией, святые источники, православные храмы, пляж. Дача расположена в части СНТ, где дома стоят в один ряд, соответственно вас окружает минимум соседних участков, что исключает проблемы с заездом и парковкой, все соседи знакомы и дружны между собой. Дом двухэтажный каркасно-щитовой (строился под себя) 6*6 м, утепленный, с печным отоплением, на ленточном фундаменте глубиной более 1 метра, веранда (не утепленная), в 2024 году сделана каркасная пристройка к дому 6*3 м, в которой установлена туалетная и душевая комнаты в 2026 году.. В доме пластиковые окна 2024 года установки, металлическая дверь, крыша металлопрофиль 2023 года монтажа. Покраска дома осуществлена в 2026 году. Электpичeствo, cчeтчик новый прямой договор c Электросетями. Вoда на участке централизованная с Водоканала с мая пo октябрь включительно. Согласована и подготовлена техническая документация по прокладке круглогодичного водопровода в СНТ (установка запланирована в этом году). На участке находятся: беседка, бассейн, качеля, батут, мангальная зона (с вытяжным зонтом). Летний душ и туалет. Калитка с выходом в лес. Забор на улицу - металлопрофиль, новый, ворота, въезд для машины, есть парковочное место на 1 машину внутри участка. За периметром большой ровный участок для нескольких авто. По периметру забор из сетки рабицы, с живой изгородью из девичьего винограда. Сад - яблони, вишни, кусты черной, белой и красной смородины, малина, ежевика, жимолость, черноплодная рябина, слива, груша, айва, шелковица, кизил, крыжовник, калина, земляника и клубника. Цветы флоксы, розы, пионы, нарциссы, лилии, ирисы, хосты. Огород 5 грядок из шифера. Ежегодные членские взносы составляют 6000 руб.