Ярославское ш., 72 км от МКАД
Веля СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 64,9 м², участок 5,5 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 18.10.2026.
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Земля ≈57 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 314 тыс. → дом ≈3,19 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 8 в 10 км, 161 тыс.–165 тыс. ₽/м², медиана 161 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,1 млн / целевая ≈9,09 млн / пессимист. ≈8,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,01 млн ₽, маржа 50 %, ROI 98 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Бубяково ≈3,4 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10755
Рейтинг 58/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 14 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 57 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 314 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 186 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Захарьино д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесная Сказка СНТ | 5,6 сот. | 1 400 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Культура-2 СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Культура-2 СНТ | 9,5 сот. | 760 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Фролово д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ивашково СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 098 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 8 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 160 714 / 160 714 / 165 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 100 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 595 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 090 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 080 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 007 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 98 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 8 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Воронцово д. да: «санузел» + «под ключ» | 61,6 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 61,6 м² | 5,5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | снято (цена объявления) 03.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 60 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 165 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Ориентир СНТ да: «ванная» + «отделка» | 70,5 м² | 6 сот. | 6 490 000 | 92 057 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красная Сторожка ТСН да: «санузел» + «отделка» | 61,6 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 160 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «санузел» + «ремонт» | 62 м² | 6 сот. | 13 700 000 | 220 968 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Красная Сторожка ДНП да: «ванные» + «ремонтом» | 60 м² | 5 сот. | 9 900 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача площадью 64.9 м2 на собственном участке 5.5 соток в СНТ "Веля" Сергиево-Посадского района. Дом возведен из кирпича, первый этаж представляет собой полноценное жилое пространство, второй утепленную мансарду. К зданию подведена вода, собственная скважина глубиной 24 метра, что гарантирует полную автономность и независимое водоснабжение. Инфраструктура участка включает летнюю баню и сарай для хранения инвентаря. Поселок расположен в живописной локации в непосредственной близости от леса и реки Велес, обеспечивая приватность и отличные возможности для отдыха. Въезд на территорию СНТ контролируется автоматическими воротами, что повышает безопасность. В шаговой доступности от въезда находится продуктовый магазин, также неподалеку расположены конный клуб "Воронцово" и ресторан. Остановка общественного транспорта обеспечивает удобную связь с районным центром и транспортной сетью. Объект идеально подходит для использования в качестве загородной дачи, надежным коммуникациям и выгодному расположению в экологически чистом районе. Код пользователя: 190274 Номер в базе: 11932214