Ярославское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Ситники пос., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 45 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 45 м²»
Цена 1,89 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля рядом ≈160 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–237 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −316 тыс. ₽, маржа −14 %, ROI −13 %.
Коммуникации: газ — по границе; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10753
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 154 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.8 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 400 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Ситники пос. | 10 сот. | 5 250 000 | 525 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ситники пос. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Родник-2 СНТ | 5 сот. | 750 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шитова Сторожка д. | 4 сот. | 800 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бочаги СНТ | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Лоза пос. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Березка-3 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лоза пос. | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-3 СНТ | 14,8 сот. | 2 990 000 | 202 027 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Буран СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 889 / 59 064 / 237 209 |
| цена объекта | 1 890 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 606 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 600 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 463 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 190 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -316 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ветеран-5 СНТ | 45 м² | 9,8 сот. | 3 200 000 | 71 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Тураково д. | 43,3 м² | 8,8 сот. | 2 950 000 | 68 129 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка-3 СНТ | 48 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Сигнал СНТ | 44 м² | 8,5 сот. | 2 200 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Бревново д. | 48 м² | 15 сот. | 1 550 000 | 32 292 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 44,9 м² | 8 сот. | 1 127 250 | 25 106 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Воронино д. | 45 м² | 8 сот. | 670 000 | 14 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 45 м² | 11 сот. | 6 500 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 43 м² | — | 10 200 000 | 237 209 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.6 км | 43 м² | 12 сот. | 10 000 000 | 232 558 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 1 890 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 890 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся светлый, просторный участок в прекрасном экологически чистом месте. Площадь 15 соток. Рядом остановка, магазин, горнолыжный комплекс. До Сергиева Посада на автобусе 20 минут. Возможна прописка. Электричество проведено. Газ по границе участка. Есть плодовые деревья и кустарники. В собственности более 15 лет. Дом нуждается в капитальном ремонте или сносе.