Ярославское ш., 12 км от МКАД
Клюковка-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дом 30 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 400 тыс. ₽, снижали с 450 тыс.; первая цена 450 тыс. ₽ от 16.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 8 раз).
Рейтинг 92/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈521 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 100 тыс.–250 тыс. ₽/м², медиана 123 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈340 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,85 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,14 млн ₽, маржа 69 %, ROI 227 %.
⚠ ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Детская ≈1,3 км по прямой; до МКАД 12 км, на машине ≈25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10751
Рейтинг 92/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 74 % | 5.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 520 834 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 7,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 125 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | 17 сот. | 10 700 000 | 629 412 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Ивушка-3 СНТ | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ивушка-3 СНТ | 6 сот. | 3 200 000 | 533 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ивушка-1 СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 6 сот. | 4 600 000 | 766 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 6 сот. | 13 500 000 | 2 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Заозерный СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заозерный ТСН | 10 сот. | 4 700 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Родники ОНТ | 4,1 сот. | 3 700 000 | 902 439 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 99 688 / 123 333 / 250 000 |
| цена объекта | 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 340 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 846 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 654 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 077 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 137 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 69 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 227 % |
| пояснение расчета | ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 227 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Бауманец-1 СНТ | 32 м² | 4,3 сот. | 3 190 000 | 99 688 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Нива СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 26,7 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 172 285 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 30 м² | 5,5 сот. | 7 500 000 | 250 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.2 км | Загорянский дп | 30 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 123 333 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 35 м² | 4,7 сот. | 3 690 000 | 105 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 31 м² | 3 сот. | 3 750 000 | 120 968 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | 33,2 м² | 4,6 сот. | 5 600 000 | 168 675 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 28 м² | 6 сот. | 3 199 000 | 114 250 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7 км | 32 м² | 5 сот. | 5 900 000 | 184 375 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.09.2026 | 450 000 | история площадки |
| 21.09.2026 | 400 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сруб под разбор и самовывоз. Только Дом. Без Участка. Адрес Снт Ивушки 3. Венцы 20-25 в диаметре. Дом сложен без нагелей, что упростит разбор. Просторный чердак, можно сделать под второй этаж. Дерево сухое, без гнили.