Новорязанское ш., 82 км от МКАД
Лесной пос., Коломенский гор. округ
Дача 81 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Земля ≈70 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 420 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–77 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,18 млн → от пессимистичной прибыль −1,99 млн ₽, маржа −91 %, ROI −48 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поселок Лесной ≈1,1 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1075
Рейтинг 16/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 77 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 70 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 420 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 580 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 852 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной пос. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лесной пос. | 12 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Первомайский пос. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесной СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Здоровье СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Первомайский пос. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воловичи д. | 9 сот. | 4 200 000 | 466 667 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воловичи д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Воловичи д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 204 / 38 340 / 76 667 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 730 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 594 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 184 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 986 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −91 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Колосок СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Трамвайщик СНТ | 70 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Колосок СНТ | 93 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 17 204 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Колосок СНТ | 66,3 м² | 5 сот. | 4 250 000 | 64 103 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мир-6 СНТ | 60,6 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 34 653 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Колосок СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пруды СНТ | 72 м² | 9 сот. | 4 900 000 | 68 056 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Поселок Озерный ДНП | 87 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 26 437 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Родничок СНТ | 95,2 м² | 7,1 сот. | 3 900 000 | 40 966 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Коломенское СНТ | 60 м² | 8 сот. | 4 600 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Холодильник, плита электрическая летний душ стенка, телевизор, триколор кровать диван. , мебель есть стенка, кухня.