Ярославское ш., 87 км от МКАД
Плотихино д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 411 тыс. → дом ≈739 тыс. ₽, 18 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 36 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,47 млн → от пессимистичной прибыль −310 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −17 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шубино ≈25,9 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10749
Рейтинг 19/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 3.6 |
| торг | 5 | 28 % | 1.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 55 % | 3.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 41 140 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 411 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 739 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Плотихино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вороново д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горюшка д. | 11 сот. | 449 000 | 40 818 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сальково д. | 9,5 сот. | 400 000 | 42 105 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сальково д. | 11 сот. | 240 000 | 21 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сальково д. | 20 сот. | 1 000 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сальково д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Сальково д. | 13 сот. | 750 000 | 57 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сальково д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Сальково д. | 22 сот. | 700 000 | 31 818 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 403 / 60 606 / 60 606 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 835 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 743 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 652 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 468 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -309 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.2 км | Меркурий СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 36 403 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Меркурий-3 СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 100 000 | 22 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник! Продаю Новую дачу по Ярославскому шоссе 93 км Мкад, от Сергиевого посада 45км. Дача утепленная на участке 10 соток. Фундамент- металлические сваи. Дом построен по классической каркасной технологии. Окна-пластиковые стеклопакеты. Все выглядит как на фото и видео. Хороший подъезд, развитый и охраняемый посёлок, формата Эконом +. Впоселке охрана, уличное освещение, вывозят мусор, чистят дороги зимой. До остановки общественного транспорта 5 мин пешком. В 10 мин езды школа, детский сад и супермаркеты, так же приезжают все доставки. Рядом с поселком есть водоём со своим песчаным пляжем. Ипотека и материнский капитал не. Рассматриваем. В посёлке есть в продаже просто участки от 250тыс до 350 тыс, площадью от 8 до15 соток, можем так же на любом участке построить вам домик вашей мечты за хорошую цену. ( Звоните в любой день, кроме субботы!) В Субботу Не На Связи, Звоните С Воскресенья По Пятницу С 8:00 ДО 22:00.