Ярославское ш., 55 км от МКАД
Каменка СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 83 м², участок 6,2 сот., кирпич.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 14.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,34 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 48 тыс.–151 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,08 млн / целевая ≈7,27 млн / пессимист. ≈6,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,87 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, колодец.
До ст. Бубяково ≈3,6 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10746
Рейтинг 76/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 51 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 061 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 339 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Маньково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна ДНТ | 17 сот. | 2 800 000 | 164 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесная Поляна ДНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильково ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васильково д. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 15,3 сот. | 2 000 000 | 130 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 13 сот. | 3 700 000 | 284 615 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Маньково д. | 9 сот. | 2 900 000 | 322 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 83 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 500 / 99 738 / 151 111 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 081 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 677 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 273 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 465 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 865 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Дубининское д. да: «ванная» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Автомобилист-3 СНТ да: «с/у» + «ремонт» | 90,4 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 113 938 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Нива дп да: «душевая кабинка» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 900 000 | 72 840 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Воронцово д. да: «ванные» + «ремонтом» | 90 м² | 6 сот. | 13 600 000 | 151 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 12.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом с земельным участком в Снт "Каменка" вблизи деревни Маньково, до города Сергиев Посад 5 км, на территории Снт скважина с питьевой водой, общий колодец, детская площадка и небольшой пруд.