Ярославское ш., 48 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., каркас.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 05.08.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Земля ≈281 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,69 млн → дом ≈812 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 32 тыс.–45 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,43 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −68 %, ROI −40 %.
Коммуникации: колодец; септик; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Сергиев Посад ≈1,9 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10745
Рейтинг 34/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 82 % | 12 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 281 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 688 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 812 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 278 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 4,2 сот. | 1 250 000 | 297 619 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Афанасовский пос. | 18 сот. | 5 000 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 5,1 сот. | 3 150 000 | 617 647 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 4 сот. | 1 300 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 21 сот. | 18 000 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 646 / 42 272 / 45 207 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 309 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 188 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 320 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Рассвет СНТ | 73,7 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 81 411 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | Ручеек СНТ | 79 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 646 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | 55 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.3 км | Дружба СНТ | 91,8 м² | 8 сот. | 4 150 000 | 45 207 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 132601472 Продаётся одноэтажный Дом на участке 6 соток прямоугольной формы в Снт" Дружба-1". Рядом вся развитая инфраструктура! Планируется газификация Снт! Участок граничит с прудом! Идеальное предложение для тех, кто ищет дом в непосредственной близости к городу. Хорошая транспортная доступность из Москвы. Дом 72 м2 оформлен как жилой. Двухэтажный дом построен в 2025 году по каркасной технологии на ленточном фундаменте. С внешней стороны стены обшиты сайдингом. Толщина утеплителя стен 150 мм, пола и крыши 200 мм. Кровля профлист. Металлическая дверь, окна 2-х камерные. В санузле и в зоне кухни предусмотрены выводы воды и канализационные сливы. Электрическая разводка по всем помещениям. Планировка: терраса, большая комната, зонально разделена печью, с/у. Второй этаж по ремонт. Баня 15 м2. Коммуникации. Электричество 8 квт. Вода колодец 8 колец. Канализация септик переливной. Отопление печь. Участок 6 сот. Широкий, правильной, прямоугольной формы, в тупиковой улице. Граничит с прудом. Участок находится на пригорке. Инфраструктура рядом. Автобусная остановка 500 м от дома. Городской транспорт и маршрутки ходят регулярно. До центра и до г. Сергиев Посад 15 минут на автомобиле, до ж/д 10 минут. Рядом находится г. Сергиев Посад с развитой инфраструктурой для комфортной и удобной жизни. Сетевые магазины ("Дикси", "Пятерочка", "Магнит"), поликлиника, 3 детских сада, школы, школа искусств, стадион, отделение Сбербанка, Дворец Культуры "Октябрь" и разные спортивные и культурные учреждения и кружки, где ваши детки смогут прекрасно развиваться физически и творчески. Позвоните, расскажем подробнее и договоримся об удобном времени показа. Центр недвижимости и права "градомиръ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Индивидуальный подход к каждому клиенту.