Ярославское ш., 25 км от МКАД
Назарово д., Пушкинский гор. округ
Дом 58 м², участок 9,6 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 11.10.2025.
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Земля рядом ≈244 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–158 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: в описании: печь, газ.
До ст. Путилово ≈5 км по прямой; до МКАД 25 км, на машине ≈34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10743
Рейтинг 36/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 57 % | 4.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 51 % | 3.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 243 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Назарово д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Простор СНТ | 9,8 сот. | 2 450 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Заря СНТ | 4,7 сот. | 300 000 | 63 830 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Простор СНТ | 11,5 сот. | 4 400 000 | 382 609 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Восход СНТ | 6 сот. | 1 900 000 | 316 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Простор СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Назарово СНТ | 6,3 сот. | 7 200 000 | 1 142 857 | снят (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Введенское д. | 14 сот. | 7 500 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Введенское д. | 8,7 сот. | 3 300 000 | 379 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 56 300 / 158 333 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «Продается часть дома») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Восход СНТ | 54 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 51 852 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Заря СНТ | 53,3 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 103 189 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Геодезия-9 СНТ | 59,8 м² | 6,7 сот. | 3 050 000 | 51 003 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Трудпоселок СНТ | 56 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 60 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Аксенки д. | 60 м² | 10 сот. | 9 500 000 | 158 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лесные Поляны-1 СНТ | 58 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 48 276 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Рассвет-1 СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 51 887 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Фомкино-3 СНТ | 55,2 м² | 5,9 сот. | 5 750 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Заречье-5 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Чекмово-1 СНТ | 65 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 81 538 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.10.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 10.07.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается часть дома в деревне Назарово. Участок 9,6 соток. 1 взрослый собственник, более 5 лет. Можно прописаться. Готов к проживанию заезжай и живи (в доме почти всё остается). Печь (рабочая). Пластиковые окна. Пристроена просторная терраса, на которой находится кухонная и столовая зоны, диван. Удобная транспортная доступность. Газ в деревне есть (мы не подключали). Часть соседей живут круглогодично. На участке подсобное помещение (душ и биотуалет), сарай, гараж. Грядки, цветы, яблони, вишня, смородина (красная, черная, белая), крыжовник, ежевика, жимолость, много малины, клубника, туи. Просмотр по договоренности.