Ярославское ш., 53 км от МКАД
Псарево д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 10 сот., газоблок.
Цена 3,27 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.09.2025.
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Земля ≈49 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 488 тыс. → дом ≈2,78 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 125 тыс.–209 тыс. ₽/м², медиана 158 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈2,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,18 млн / целевая ≈8,27 млн / пессимист. ≈7,35 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,91 млн ₽, маржа 53 %, ROI 114 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: баня.
До ст. Бубяково ≈6,8 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10742
Рейтинг 66/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 6 % | 0.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 822 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 488 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 782 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 958 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Псарево д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восток СНТ | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Псарево д. | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здравница СНТ | 7 сот. | 449 000 | 64 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Здравница СНТ | 14 сот. | 900 000 | 64 286 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фролово д. | 14 сот. | 650 000 | 46 429 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Фролово д. | 7,5 сот. | 420 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Здравница СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Фролово д. | 22 сот. | 719 000 | 32 682 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Фролово д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 125 000 / 158 166 / 209 091 |
| цена объекта | 3 270 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 779 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 184 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 266 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 347 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 907 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 114 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.5 км | 55 м² | 8 сот. | 11 500 000 | 209 091 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.6 км | Васильково ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 8 990 000 | 149 833 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Старожелтиково д. | 60 м² | 10 сот. | 7 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Деулино ДНП | 60 м² | 8 сот. | 9 990 000 | 166 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.09.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 3 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.10.2025 | 3 350 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 3 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.10.2026 | 3 270 000 (−30 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 270 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 115645523 Продается Дом для проживания или дачного отдыха в Снт "Восток" д. Псарево, Сергиево-Посадский р-н, МО. Планируется газификация Снт. На участке большой 2 -й Гараж. Дом Баня 48 м2. Из блока с утеплением, внутри обшит вагонкой, кровля металлочерепица, фундамент ленточный. Планировка 1 этажа: просторная терраса, просторная кухня, сауна, душевая, топочная. На 2 этаже расположена просторная комната. Этажи соединяет удобная лестница. Дом расположен в тихом месте, но недалеко от инфраструктуры. В непосредственной близости сохранено много деревьев, будете просыпаться под пение птиц. Гараж 70 м2 из блока, переоборудован в дом, кровля металлочерепица. Планировка: 1 этаж: большая комната, отдельные вход в ванную комнату с улицы и 2 помещения под инвентарь. 2 этаж: две комнаты. Коммуникации. Отопление печка. Электричество 15 квт. Вода летний водопровод, заведена в дом и в гараж. Канализация септик. Участок. 10 соток, широкий, огорожен забором. Въездная группа откатные ворота. Участок ровный, сухой, крайний. На участке растут: яблони, кустарник- смородина, крыжовник, малина. На участке расположены: беседка, 2 теплицы, фундамент из плит со всеми выводами канализации и водоснабжения 10*7 (оформлен под жилой дом), уличный дровник, улечный туалет, 3 хозблока. Снт. Удобная транспортная доступность из Москвы, круглогодичный подъезд по грунтовой дороге до Снт, чистят зимой. Огороженная территория около леса, ворота с пульта, освещение. Приезжает магазинная лавка с мая по октябрь. Снт находится в 15-20 минутах езды на автомобиле до Ж/д станции г. Хотьково, Сетевые магазины, строительный рынок, заправка, пункт выдачи Ozon и всё необходимое в 7 минутах на автомобиле в с. Васильевское. Позвоните, расскажем подробнее и договоримся об удобном времени показа. Центр недвижимости и права "градомиръ": Юридическое сопровождение сделки по стандартам Гильдии риэлторов Московской области; Работа по всем программам ипотечного кредитования всех банков; Проверка юридической чистоты сделки. Страхование сделок на 3 года; Индивидуальный подход к каждому клиенту.