Ярославское ш., 50 км от МКАД
Горенки СТ, Пушкинский гор. округ
Дом 55,4 м², участок 7,1 сот., 1996 год.
Цена 2,29 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 04.04.2026.
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Земля ≈194 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 1,38 млн → дом ≈913 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 35 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 100 тыс.
Ремонт ≈1,11 млн, покупка после торга ≈1,95 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,1 млн / целевая ≈4,59 млн / пессимист. ≈4,08 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,02 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
Коммуникации: колодец; газ — в перспективе.
До ст. Калистово ≈6,8 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №10740
Рейтинг 63/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 193 981 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 377 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 913 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 480 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горенки СТ | 6,2 сот. | 1 300 000 | 209 677 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Третьяково дп | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Луговая д. | 6,5 сот. | 1 250 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 8,5 сот. | 1 950 000 | 229 412 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Луговая д. | 6 сот. | 999 000 | 166 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Золотые луга дп | 12 сот. | 2 050 000 | 170 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Золотые луга дп | 6 сот. | 1 490 000 | 248 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Жилкино д. | 10 сот. | 2 300 000 | 230 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 108 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 123 / 100 000 / 171 579 |
| цена объекта | 2 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 946 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 097 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 842 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 587 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 023 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Третьяково дп | 50 м² | 7,2 сот. | 6 990 000 | 139 800 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых СНТ | 58 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 58 621 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горенки СТ | 65,2 м² | 7,1 сот. | 2 290 000 | 35 123 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Беклемишево д. | 57 м² | 7,7 сот. | 9 780 000 | 171 579 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Абрамцево с. | 50 м² | 10 сот. | 5 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Ашукино дп | 66,3 м² | 9,5 сот. | 9 000 000 | 135 747 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Новоселки с. | 66,6 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 78 078 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Рассвет ЛПХ | 40 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Хлопенево д. | 72 м² | 9 сот. | 4 400 000 | 61 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.04.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 2 490 000 (−210 000) | история площадки |
| 02.07.2026 | 2 290 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача общей (жилой) площадью 65,2 кв.м. на участке 7,11 соток в ТСН "СНТ Горенки", расположенном в 50-ти км от МКАД по Ярославскому ш., в уникальном по красоте природы и изолированности от внешней суеты месте на границе Пушкинского и Сергиево-Посадского р-нов МО, со всех сторон окруженном живописным лесом. Земли сельхоз. назначения для ведения садоводства. Прекрасное, тихое и спокойное место, с доступностью всей необходимой инфраструктуры. Ближайшая автотрасса с автобусным сообщением от ост. "Луговая" до ж/д ст. "Ашукинская" находится в 2-х км от СНТ, до границ которого и дер. "Горенки" проложена широкая асфальтированная дорога, круглогодично обслуживаемая администрацией района. Недалеко музей-усадьба "Мураново", где находится святой источник. В шаговой доступности от СНТ есть церковь. В "Луговой" работают сельские продовольственные магазины, в районе ж/д ст. "Ашукинская" есть несколько сетевых магазинов. Дом: 47,0 кв.м., на 1-м этаже 30,0 кв.м. кухня/терраса и комната (можно использовать как спальню или гостиную). На 2-м этаже 17,0 кв.м. комната с балконом (можно использовать как спальню или комнату отдыха). К дому пристроен хозблок/мастерская 8,4 кв.м. с отдельным входом для хранения садового инвентаря. Летняя кухня: 18,2 кв.м. как небольшой отдельный обустроенный дом (может использоваться как гостевой). На участке также размещены: - с/у блок размером 3,0 x 1,5 м, оборудованный душем с водонагревателем и биотуалетом; - две теплицы размером 5,0 x 2,5 м каждая; - крытая стоянка на одну машину (могут заехать две). Участок трапециевидной формы, ровный, без уклона, сухой. Огорожен забором из стальной сетки. На участке растут плодовые и лесные деревья, кустарники (в т.ч. смородина и крыжовник), много цветов. На соседних участках расположены приличные домохозяйства, в 50-ти метрах грибной лес. Коммуникации: электричество 7 кВт, чистая вода из колодца (7 колец). Электрохозяйство на балансе Россетей, с начала 2024 г. в СНТ проводится полная замена столбов и электропроводов, возможно увеличение мощности. В перспективе газификация СНТ и близлежащих поселков. В СНТ проживают круглогодично. Дороги зимой чистят. Улицы освещаются. На въезде в СНТ сторожка с постоянной охраной и камерами видеонаблюдения, шлагбаум на пульте. В летний период приезжает продовольственная лавка. Автобус до ж/д ст. "Ашукинская" ходит регулярно по расписанию. Годовой взнос 14,8 тыс. руб. Один взрослый собственник. Показ с субботы по понедельник (включительно) по предварительной договоренности.