Ярославское ш., 61 км от МКАД
Яуза СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 90 м², участок 6 сот.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 10.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 516 тыс. → дом ≈334 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,61 млн / целевая ≈3,25 млн / пессимист. ≈2,89 млн → от пессимистичной прибыль ≈564 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 24 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: скважина.
До ст. пл. 83 км ≈1,4 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10738
Рейтинг 56/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 49 % | 20.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 85 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 516 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Леоново д. | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | снят (цена объявления) 12.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Леоново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Митино д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Леоново д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 820 000 | 164 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Бужаниново с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесная Поляна СТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Бужаниново с. | 5 сот. | 570 000 | 114 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 625 / 39 263 / 75 294 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 608 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 428 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 247 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 886 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 563 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Дубрава СНТ | 90 м² | 6,5 сот. | 3 390 000 | 37 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Леоново д. | 85 м² | 6 сот. | 6 400 000 | 75 294 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 50 лет Октября СНТ | 95 м² | 6 сот. | 15 300 000 | 161 053 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Бужаниново с. | 85 м² | 7,5 сот. | 3 699 000 | 43 518 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Торбеево СНТ | 85 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесовод СТ | 82 м² | 6,5 сот. | 4 600 000 | 56 098 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Топорково СНТ | 92,8 м² | 5 сот. | 4 500 000 | 48 491 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Березняки д. | 95 м² | 7,5 сот. | 3 730 000 | 39 263 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 40 лет Октября СНТ | 80 м² | 8,3 сот. | 1 490 000 | 18 625 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Метролог СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 27 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.10.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок в живописном районе Бужаниново! Всего 83 км от Москвы, всего 20 минут пешком до станции Бужаниново, откуда прямиком легко добраться до Ярославского вокзала на электричке. Каждая поездка это маленькое приключение! На участке есть центральная скважина с питьевой водой и собственная скважина. Для семей с детьми предусмотрена уютная детская площадка. Удобства: туалет в доме и на улице. Также имеется недостроенный гараж, что открывает возможности для вашего будущего проекта. Не упустите шанс создать свой идеальный уголок для жизни и отдыха! Идеальное место для отдыха на выходные дни! Звоните и записывайтесь на просмотр! Участок 105, с/т "Яуза". Номер в базе: 12225974. Код пользователя: 185493.