Ярославское ш., 8 км от МКАД
Зеленый Бор-1 СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 30 м², участок 4 сот.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈970 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 60 тыс.–252 тыс. ₽/м², медиана 143 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,29 млн / целевая ≈3,86 млн / пессимист. ≈3,43 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,49 млн ₽, маржа 43 %, ROI 76 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Зелёный Бор ≈0,6 км по прямой; до МКАД 8 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10734
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 969 697 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,3 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 3 879 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 14,4 сот. | 12 900 000 | 895 833 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Тарасовка с. | 8 сот. | 9 000 000 | 1 125 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Здоровье-2 СТ | 6,3 сот. | 6 100 000 | 968 254 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Тарасовка с. | 25 сот. | 30 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Здоровье СНТ | 25 сот. | 32 500 000 | 1 300 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье-2 СТ | 8 сот. | 8 000 000 | 1 000 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны пос. | 10 сот. | 18 000 000 | 1 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лесные Поляны пос. | 10 сот. | 17 000 000 | 1 700 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье СНТ | 7,7 сот. | 7 500 000 | 974 026 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Здоровье-2 СТ | 9 сот. | 8 700 000 | 966 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 59 783 / 142 684 / 251 724 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 291 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 076 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 862 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 433 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 488 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 76 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | 30 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 210 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Челюскинский пос. | 30 м² | 5 сот. | 3 200 000 | 106 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Кардо-Лента пос. | 30 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 200 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Черкизово дп | 29 м² | 5 сот. | 7 300 000 | 251 724 | в продаже 06.11.2026 | сохраненная копия |
| 7.9 км | Лесные Поляны СНТ | 30 м² | 3,8 сот. | 4 750 000 | 158 333 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Кабельщик СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Энергия-2 СНТ | 30,7 м² | 4,5 сот. | 3 900 000 | 127 036 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | 26,7 м² | 3,7 сот. | 4 600 000 | 172 285 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.9 км | 27,6 м² | 3,1 сот. | 1 650 000 | 59 783 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11.4 км | Звездочка-1 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается участок 4 сотки, ровной прямоугольной формы, ухоженный чистый, с плодово ягодными деревьями и кустарниками. Н участке расположена не менее привлекательная дача(домик), с кухонной и спальной зоной. На участке есть свет, вода, туалет уличный. Дача располагается в черте города, в пешей доступности остановки общественного транспорта и сетевые магазины. Читаем Внимательно! Продажа по Садовой Книжке.