Ярославское ш., 32 км от МКАД
Красноармейск г., Пушкинский гор. округ
Дача 44,5 м², участок 4,6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 20.11.2025.
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Земля ≈267 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 1,23 млн → дом ≈971 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈890 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −518 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Красноармейск ≈2,4 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10732
Рейтинг 40/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.3 |
| участок | 5 | 5 % | 0.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 267 164 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 229 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 971 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 820 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 10 сот. | 4 450 000 | 445 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 5,5 сот. | 2 400 000 | 436 364 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Воря-13 СНТ | 6,7 сот. | 1 799 999 | 268 657 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Воря-2 СНТ | 7,9 сот. | 1 500 000 | 189 873 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | 11,5 сот. | 9 900 000 | 860 870 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | 8 сот. | 2 800 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 890 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 67 052 / 108 163 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 802 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 662 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 522 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -518 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | 44,8 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 75 893 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.1 км | Заря ОНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 58 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Воря-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Воря-2 СНТ | 39 м² | 3 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Воря-3 СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лепешки д. | 49 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 108 163 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лепешки д. | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.11.2025 | 2 600 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 2 400 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.07.2026 | 2 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся летний деревянный нежилой садовый дом, 2-х этажный, общей площадью 44,5 кв. М, находящийся по адресу: М. О, Пушкинский р-н, г. Красноармейск, снт Садовод-Любитель. Земельный участок (Земли населённых пунктов, для ведения садоводства) общей площадью 4,62 сот., с небольшим уклоном, огорожен забором, на участке имеется: теплица, беседка, пристроенный к дому хоз. Блок, туалет и душ, летний поливочный водопровод. Круглогодичный хороший подъезд! В собственности более 5 лет, 1 взрослый собственник. Свободная продажа. Возможен небольшой торг.