Ярославское ш., 30 км от МКАД
Строитель СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 53,2 м², участок 6 сот.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 16.10.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Земля ≈323 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,94 млн → дом ≈763 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 32 тыс.–140 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈964 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −620 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Ашукинская ≈1 км по прямой; до МКАД 30 км, на машине ≈38 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10727
Рейтинг 39/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 73 % | 10.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 322 765 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 763 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 342 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Строитель СНТ | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 15 сот. | 6 440 000 | 429 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Ашукино дп | 15 сот. | 5 890 000 | 392 667 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ашукино дп | 8,2 сот. | 2 708 480 | 330 302 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ашукино дп | 7 сот. | 2 900 000 | 414 286 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Данилово д. | 8,6 сот. | 3 300 000 | 383 721 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашукино дп | 3,3 сот. | 3 300 000 | 1 000 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рассвет СНТ | 7,9 сот. | 2 530 000 | 320 253 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ашукино дп | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | снят (цена объявления) 26.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ашукино дп | 9 сот. | 2 629 000 | 292 111 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 964 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 63 854 / 140 351 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 299 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 134 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 969 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 639 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -620 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ашукино дп | 55 м² | 5 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Калистово СНТ | 54 м² | 6,7 сот. | 2 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Нагорное-2 СНТ | 53,9 м² | 6,3 сот. | 4 400 000 | 81 633 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Энергия СНТ | 56 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 85 714 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заполье СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 63 707 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Нагорное д. | 57 м² | 8 сот. | 8 000 000 | 140 351 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Победа СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Воря-3 СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Васюково д. | 50 м² | 5,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача площадью 53,2 м2, построенная в 1985 году. Дача двухэтажная, три комнаты. Участок 603 кв. М, расположен в садовом некоммерческом товариществе (Снт) в границах поселка с асфальтированным подъездом и до ж/д станции Ашукино 15 мин пешком. В шаговой доступности вся инфраструктура поселка школа, сады, магазины. В Снт сейчас идет оформление газоснабжения. Кадастровый номер дачи 50:13:0020107:1040. Кадастровый номер земельного участка 50:13:0040215:9. В доме электричество, дом летний, канализация-яма, вода летняя. Взносы 15т в год. Счетчик установлен, договор с Мосэнергосбытом. Собственность с 1996 года, Дкп, 1 собственник (1959 гр.). Межевание есть, дом привязан. Категория земли: земли селькохозяйственного назначения, вид: для садоводства.