Ярославское ш., 29 км от МКАД
Березка СНТ, Пушкинский гор. округ
Дача 74,5 м², участок 6 сот.
Цена 2,85 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 27.03.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Земля ≈213 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,28 млн → дом ≈1,57 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈1,49 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,57 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,86 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Ашукинская ≈6,4 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10726
Рейтинг 40/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 19.5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 66 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 54 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 213 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 280 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 570 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 074 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Беркут СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беркут СНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 6 сот. | 1 750 000 | 291 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Папертники д. | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ручеек СНТ | 5,7 сот. | 4 970 000 | 871 930 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Грибаново д. | 13,8 сот. | 3 872 400 | 280 609 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Папертники д. | 17,2 сот. | 2 500 000 | 145 349 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Папертники д. | 12 сот. | 3 650 000 | 304 167 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Папертники д. | 7,7 сот. | 3 000 000 | 389 610 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Нововоронино д. | 6 сот. | 1 320 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 74,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 490 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 567 / 49 169 / 71 429 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 572 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 858 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 054 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Заря-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 449 999 | 63 571 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Энергия СНТ | 72,2 м² | 6 сот. | 3 550 000 | 49 169 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Софринский СНТ | 72 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 69 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лужок СНТ | 70 м² | 6 сот. | 7 550 000 | 107 857 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Конструктор СТ | 69,6 м² | 5,3 сот. | 2 000 000 | 28 736 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Алешинские Просторы КП | 76 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 40 789 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Бортнево-1 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Нептун СНТ | 84 м² | 6 сот. | 3 225 000 | 38 393 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Северный Берег дп | 70,9 м² | 7,1 сот. | 1 600 000 | 22 567 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Росхмель СНТ | 72 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 55 556 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 20.05.2026 | 3 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 03.07.2026 | 3 600 000 (−150 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 850 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочная Продажа! Цена снижена, прямая продажа дачи! Продается 2-х этажная дача 74,5 кв. М., в стародачном Снт Берёзка. Первый этаж монолит, второй мансардный не утепленный. Дом оформлен как жилой, возможно прописаться. Участок ухоженный, правильной прямоугольной формы, свой выход в лес. На участке: туи вдоль забора, ёлки, хозблок. Отличный вариант! Более подробная информация по телефону.