Ярославское ш., 45 км от МКАД
Высоково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Земля ≈251 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,51 млн → дом ≈1,44 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 28 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,2 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,08 млн / целевая ≈3,67 млн / пессимист. ≈3,26 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −44 %, ROI −31 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; канализация — есть.
До ст. Сергиев Посад ≈4,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10725
Рейтинг 36/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 11 % | 0.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 251 156 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 507 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 443 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 025 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Высоково д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рада СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Автомобилист-2 СТ | 5 сот. | 1 400 000 | 280 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 667 / 42 591 / 65 398 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 078 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 874 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 670 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 262 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 445 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8 км | Торгоша СНТ | 93,8 м² | 8 сот. | 3 995 000 | 42 591 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ветеран-3 СНТ | 150 м² | 6,6 сот. | 4 150 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Матренки д. | 84,1 м² | 6,3 сот. | 5 500 000 | 65 398 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141997710 Внесен Аванс! Продаётся дача в охраняемом Снт "Высоково" (Сергиево-Посадский район). Уютный дом 120 м2 на 6 сотках в живописном месте. Расположение: Закрытый кооператив под шлагбаумом безопасность и порядок. 15 минут до Сергиева Посада. Тишина и природа, вокруг сосновый лес, рыбалка, родники, первая линия от леса! Многие соседи живут постоянно. О доме: Площадь 120 м2 (кирпич). Гостевой домик. Просторная кухня-гостиная. Три отдельные комнаты. Все коммуникации: свет, скважина, канализация. Об участке: Ухоженный участок 6 соток. Плодовые кустарники. Парник. Большая роскошная ель. Зона для отдыха. Цветущий сад. Дополнительно: Зимой чистят снег. Большой сухой подвал на первом этаже. Два парковочных места. Хозблок для инструментов. До остановки общественного транспорта 20 минут пешком. Звоните, с удовольствием отвечу на все ваши вопросы.