Ярославское ш., 57 км от МКАД
Напольское СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 48,8 м², участок 7,5 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 14.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 666 тыс. → дом ≈2,33 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈876 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −2,4 млн ₽, маржа −232 %, ROI −70 %.
Коммуникации: скважина.
До ст. Бубяково ≈7,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10724
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.4 |
| участок | 5 | 32 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 666 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 334 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 828 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Напольское СНТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Напольское д. | 14 сот. | 1 690 000 | 120 714 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Напольское д. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Напольское д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Напольское д. | 16 сот. | 800 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Культура-1 СНТ | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Хомяково с. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 16 сот. | 1 750 000 | 109 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Хомяково с. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Хомяково с. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 876 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 30 750 / 65 606 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 289 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 225 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 160 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 031 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 395 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −232 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −70 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.6 км | Красная Сторожка ДНП | 50,3 м² | 6,7 сот. | 3 300 000 | 65 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Загорское СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Росинка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 42 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Мишутино с. | 45 м² | 6,4 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Витязь СНТ | 50 м² | 7,5 сот. | 750 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Уютное СНТ | 52 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 24 038 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Воронцово д. | 50 м² | 6 сот. | 1 060 000 | 21 200 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Северянин СНТ | 48,4 м² | 8,2 сот. | 4 950 000 | 102 273 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Псарево д. | 40 м² | 7 сот. | 1 230 000 | 30 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Игнатьево-4 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 24 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю свою дачу. Уютный двухэтажный дом на участке в Сергиево -Посадском районе с Пропиской. Дача Жилая и расположена в черте города, Сергиево-Посадский городской округ, Московская область, садовое товарищество Напольское. Построенный в 1994 году, фундамент ленточный. В доме выполнен косметический ремонт. Просторная терраса станет отличным местом для отдыха на свежем воздухе. Круглогодично можно жить. В доме имеется свет, вода скважина. Дом подключен к кабельному телевидению. Земля относится к категории Снт, Дом кapкaсно-щитoвой. Фундамент ленточный cухой. Пeрвый этaж- уютная комната, кухня. Bтoрoй этаж- пpoстopная комната. Электричество заведено в дом, новый счётчик. Можно подключить любую технику. Есть скважина на участке глубиной 32. Метра. Чистая вкусная вода. Почва очень хорошая, плодотворная. На участке плодовые деревья: слива, вишни. Участок зелёный, сухой, ровный. Дом с участком, в собственности ( 1 взрослый собственник) всё документы в порядке готовы к сделке. Дом стоит в тихом месте, все соседские заборы отделенный от самого дома, создаёт уютную атмосферу, без лишнего шума. Только чириканье птичек. Рядом родник. Отличный круглогодичный подъезд, хорошая асфальтированная дорога. Кпп на въезде с воротами (открытие с пульта). Вблизи находится магазин, остановка общественного транспорта. Рядом лес, много грибов и ягод. Место очень живописное, тихое и уютное. Дружелюбные соседи. Подходит как для постоянного места жительства, так и для дачи. Оперативный показ. Все подробности и просмотры по договоренности по телефону ЛС.