Ярославское ш., 57 км от МКАД
Дон СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 46,6 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 25.10.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Земля ≈219 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 875 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈832 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,36 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −1,92 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Наугольный ≈1,3 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10723
Рейтинг 19/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 218 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 875 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 625 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 330 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Степково д. | 37,1 сот. | 21 000 000 | 566 038 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Степково д. | 22,7 сот. | 12 000 000 | 528 634 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Степково д. | 8,7 сот. | 6 500 000 | 747 126 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Наугольное д. | 13 сот. | 900 000 | 69 231 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Степково д. | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Наугольное д. | 12 сот. | 3 750 000 | 312 500 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Скоропусковский пгт | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наугольное д. | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Наугольное д. | 14 сот. | 6 000 000 | 428 571 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 105 / 51 096 / 75 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 363 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 245 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 127 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 890 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 917 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дон СНТ | 50 м² | 4 сот. | 3 750 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дон СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Коврово-2 СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 58 696 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Зеленые Пруды СНТ | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дон СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красная Сторожка ДНП | 43,8 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 33 105 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт "Дружба" в 7 км от города Сергиев Посад (я собственник). Дом: Дом двухэтажный общей площадью 46.6 кв. М. Установлен на бетонном ленточном фундаменте. Дом построен из кирпича, на одном фундаменте с террасой и прихожей. Все окна в доме пластиковые кроме терасы (из нее можно сделать туалет и ванную). Крыша из профнастила. Входная дверь железная. На первом этаже коридор с лестницей на второй этаж, кухня и комната (на фото). В комнате и на кухне натяжные потолки. Имеется стиральная машина, тоже подключена. На втором этаже есть ещё одна просторная комната. Коммуникации: Отапливается электричеством электричество 7 квт, (керамический/стеклянный(2) энергосберегающие обогреватели с регуляторами), установлен двухтарифный счетчик. Сделана абиссинская скважина (две разной глубины соеденены в одну), заведена в дом. В летний период осуществляется подача воды для полива огорода. Участок: Участок состоит из 4 соток, прямоугольной формы. Разделены зона отдыха и зона для садовода-огородника. Сбоку дома можно организовать стоянку для автомобиля. Посажены декоративные растения, плодовые кустарники, яблони. На участке также есть 2 теплицы из поликарбоната и хозблок для хранения всего необходимого размером 2x6 (на фото). Каркасный бассейн с мощным насосом и принадлежности для чистки, также имеется батут (отличное занятие, если у кого есть дети), садовые качели. Хорошие доброжелательные соседи, есть те кто живут круглый год. В Снт есть пруд в котором можно порыбачить, детская площадка выход в лес для прогулок. Дороги зимой хорошо чистят. Сделано освещение. Вся территория огорожена забором, на въезде установлены ворота с дистанционным управлением и камеры видеонаблюдения. Инфраструктура: Транспортная доступность очень удобная, в 5-7 минутах ходьбы остановка общественного транспорта. Маршрутки и автобусы ходят регулярно. Рядом с Снт поселок Скоропусковский со всей развитой инфраструктурой: магазинами, аптеками, школами и детскими садами. Один взрослый собственник, все готово к продаже! Показ в любой день после 15:30. Если остались вопросы-звоните, если не отвечаю на звонок напишите и я обязательно вам перезвоню.