Новорязанское ш., 58 км от МКАД
Поле чудес СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 100,6 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,05 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 330 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 12 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,81 млн, покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,75 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,2 млн → от пессимистичной прибыль −2,21 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — печь.
До ст. Непецино ≈7,6 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1072
Рейтинг 22/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 65 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 57 % | 3.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 37 % | 5.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 330 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 720 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 038 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поле чудес СНТ | 6,8 сот. | 650 000 | 95 588 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Невское с. | 6,7 сот. | 700 000 | 104 478 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Долина-1 дп | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Солнечная Долина-1 дп | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Невское с. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Невское с. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечная Долина-1 дп | 18 сот. | 2 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесной ДНП | 7 сот. | 700 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнечная Долина-1 дп | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Максимовка д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 812 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 308 / 25 944 / 49 684 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 610 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 472 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 198 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 206 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.8 км | Рябинушка СНТ | 102 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 16 667 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Энергетик-1 СНТ | 95 м² | 4,9 сот. | 2 250 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Родничок СНТ | 77,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 21 181 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Конобеево с. | 96 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 40 625 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Химик-3А СТСН | 110,7 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 49 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Восточное СНТ | 117 м² | 6,6 сот. | 3 300 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.9 км | Восточное СНТ | 120 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Солнышко ТСН | 75 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 19 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.8 км | Восточное СНТ | 130 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 12 308 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.8 км | Марьинка с. | 72,6 м² | 6,6 сот. | 3 363 215 | 46 325 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136745621 Продаю уютную дачу, расположенную в Снт "Поле чудес". Общая площадь кирпичного дома 100.6 кв. М. Площадь участка 6 соток. Участок ровный, правильной формы, огорожен забором. Свет, вода, печное отопление. На участке много плодовых деревьев и кустарников. Ближайший крупный населённый пункт в 15 минут езды на машине или на автобусе г. Воскресенск. Также в 20 минутах находится г. Коломна. В шаговой доступности автобусная остановка и магазин. Более подробная информация по телефону. Рядом трасса М5.