Ярославское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Приозерный СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 48 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Дом настоящий сосновый сруб общим метражом 68 кв. М, из них непосредственно дом 48 кв. М:, мансарда, и веранда 20 кв. М. Фундамент Фбс с гидроизоляцией.»
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 12.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Земля ≈95 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 568 тыс. → дом ≈1,43 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 26 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,64 млн / целевая ≈1,47 млн / пессимист. ≈1,31 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −95 %, ROI −49 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. пл. 83 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10716
Рейтинг 23/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 94 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 568 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 432 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 833 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Ветеран СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 15 сот. | 1 420 000 | 94 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Рогачево д. | 6 сот. | 599 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 9 сот. | 849 000 | 94 333 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6,7 сот. | 900 000 | 134 328 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Бужаниново с. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 338 / 35 106 / 66 810 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 637 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 473 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 310 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 250 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −95 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Лесная Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 49,1 м² | 6,3 сот. | 1 495 000 | 30 448 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Солнечное СНТ | 48,8 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 49 180 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Березка-4А СНТ | 48 м² | 5,8 сот. | 2 000 000 | 41 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Свет СНТ | 46,7 м² | 6 сот. | 1 230 000 | 26 338 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Загорье КП | 48 м² | 6,1 сот. | 1 600 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Зеленая Горка ДНП | 48,9 м² | 7,7 сот. | 9 000 000 | 184 049 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | 46,4 м² | 5,9 сот. | 3 100 000 | 66 810 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.9 км | Дубининское д. | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Химик СНТ | 47 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 35 106 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.10.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок с домом в живописном месте: 65 км Ярославского шоссе, Сергиев Посад, село Бужаниново, Снт Минобороны "Приозёрный". Огороженная территория, ворота, охрана, магазин всё под контролем. Участок 6 соток расположен в тихом уголке среди хвойного леса. Дом настоящий сосновый сруб общим метражом 68 кв. М, из них непосредственно дом 48 кв. М:, мансарда, и веранда 20 кв. М. Фундамент Фбс с гидроизоляцией. Брёвна ручной обработки переложены мхом. Крыша керамическая черепица, не металл. На участке свет, вода, уличная артезианская колонка. Электричество на выбор: 15 Квт 3-хфазное и 7,5 квт 2- хфазное. Рядом озеро. В селе Свято-Никольский храм 1543 года, развитая инфраструктура: почта, Сбербанк, поликлиника, Пятёрочка. Жители села продают сельскохозяйственные продукты. Платформа Бужаниново в 7 минутах транспортом Снт, автобусная остановка у входа. По границе Снт газовая труба Газпрома. Сергиево-Троицкая Лавра 20 езды. Код пользователя: 190274. Номер в базе: 13158082.