Ярославское ш., 35 км от МКАД · земля с домом
Радонежские Просторы СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 145 м², участок 18 сот., брус.
Дом по описанию: «Обжитой поселок, участок куплен 2011 году, территория ограждена, на участке недостроенный дом из бруса 145 квм 2 этажный;»
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 22.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 9 раз).
Рейтинг 98/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈109 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 76 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈13,9 млн / целевая ≈12,51 млн / пессимист. ≈11,12 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,86 млн ₽, маржа 62 %, ROI 161 %.
⚠ ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены).
Коммуникации: не указаны.
До ст. Радонеж ≈2,3 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10715
Рейтинг 98/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 109 490 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 971 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новоселки с. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радонежские Просторы СНТ | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Радонежские Просторы СНТ | 8,8 сот. | 1 100 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радонежские Просторы СНТ | 32 сот. | 4 550 000 | 142 188 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радонежские Просторы СНТ | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Радонежские Просторы СНТ | 21,6 сот. | 2 440 000 | 112 963 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радонежские Просторы СНТ | 14 сот. | 1 300 000 | 92 857 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки с. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новоселки с. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 145 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 581 / 99 427 / 116 279 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 13 904 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 209 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 514 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 123 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 863 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 161 % |
| пояснение расчета | ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
| ⚠ проверьте | ROI 161 % — проверьте объявление (доля, ошибка площади или цены) |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Лешково д. | 145 м² | 23 сот. | 15 800 000 | 108 966 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Артемово КП | 143 м² | 14 сот. | 11 300 000 | 79 021 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Данилово д. | 140 м² | 15 сот. | 12 700 000 | 90 714 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Ашукино дп | 129 м² | 20 сот. | 15 000 000 | 116 279 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Калистово СНТ | 127 м² | 9 сот. | 13 300 000 | 104 724 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Полянка-2 СНТ | 172 м² | 24 сот. | 13 000 000 | 75 581 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дубки СНТ | 128 м² | 10 сот. | 3 250 000 | 25 391 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Жучки КП | 138 м² | 17,3 сот. | 12 990 000 | 94 130 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Рязанцы д. | 150 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 20 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Калистово СНТ | 170 м² | 11,2 сот. | 18 900 000 | 111 176 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 12.10.2026 | 1 600 000 (−1 400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа участка в огороженном Днт Радонежские просторы, 18 соток. Обжитой поселок, участок куплен 2011 году, территория ограждена, на участке недостроенный дом из бруса 145 квм 2 этажный; на участок выделяется 15 квт; участки 276, 277. Рядом протекает речка Воря, создающая комфортную атмосферу для отдыха на природе. Удобное расположение в Хотьковском районе, экологически чистое место. Документы: Все документы готовы к сделке. Торг возможен!