Ярославское ш., 43 км от МКАД
Желтиково СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 58 м², участок 6,1 сот., каркас.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Земля ≈209 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 1,27 млн → дом ≈228 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 41 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,16 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,9 млн → от пессимистичной прибыль −534 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Желтиково ≈0,5 км по прямой; до МКАД 43 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10701
Рейтинг 39/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 81 % | 15.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 208 594 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 272 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 228 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 931 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Хотьково СНТ | 8,5 сот. | 11 250 000 | 1 323 529 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Посадские Узоры СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Посадские Узоры СНТ | 5,3 сот. | 1 285 000 | 242 453 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Посадские Узоры СНТ | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Посадские Узоры СНТ | 8 сот. | 1 875 000 | 234 375 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мостовик пос. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мостовик пос. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Стройково д. | 8 сот. | 2 080 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Стройково д. | 9,2 сот. | 2 385 000 | 259 239 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мостовик пос. | 5 сот. | 4 500 000 | 900 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 58 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 160 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 909 / 43 636 / 50 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 376 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 257 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 901 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -534 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | ВДНХ сад. уч. | 50 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 55 м² | 7,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.4 км | 55 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 40 909 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Материал стен: каркасно-щитовой. Возможна регистрация. Просьба Только Звонить! Сообщения Не Читаю.