Ярославское ш., 93 км от МКАД
Русская деревня ДНП, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 28 м², участок 11 сот.
Цена 1,6 млн ₽; цена не менялась с 11.05.2026.
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Земля ≈27 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 294 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 47 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈460 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,68 млн / целевая ≈1,51 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −476 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Власово ≈36,1 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10700
Рейтинг 7/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 26 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 306 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 46 643 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Русская деревня ДНП | 13,5 сот. | 500 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русская деревня ДНП | 11,8 сот. | 450 000 | 38 136 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Русская деревня ДНП | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Русская деревня ДНП | 8,5 сот. | 270 000 | 31 765 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурьево д. | 15 сот. | 339 990 | 22 666 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Юрцово д. | 8,1 сот. | 350 000 | 43 210 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Веригино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Веригино д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веригино д. | 18 сот. | 800 000 | 44 444 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Веригино д. | 20 сот. | 225 000 | 11 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 460 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 308 / 60 606 / 69 565 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 596 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 512 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 344 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -476 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Шепелево д. | 30 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Калошино д. | 29,5 м² | 6,1 сот. | 1 500 000 | 50 847 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Подлипки-1 СНТ | 30 м² | 12 сот. | 1 490 000 | 49 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Николо-Кропотки с. | 27 м² | 9 сот. | 800 000 | 29 630 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 2 000 000 | 67 340 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Власово д. | 29,7 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 60 606 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Парфенково д. | 26 м² | 12 сот. | 1 100 000 | 42 308 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Заповедное ДПК | 23 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 69 565 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Заболотье с. | 33 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 45 455 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.05.2026 | 1 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается одноэтажная 2-комнатная дача 25 м2 (общ 6.5×5) на участке 11 соток. Дом на винтовых сваях, в прекрасном состоянии, поставлен 2022 году. Снаружи и внутри обшит вагонкой, толщина стен 13 см. Деревянные окна. В доме сделана временная проводка, разведено электричество, счетчик через дорогу, 15 квт. На участке колодец. Летний душ. 2 хозблока. Туалет уличный из жб колец. Отопление электрическое. На участке баня 6×4, новая (2024г) недостроенная на винтовых сваях из профилированоого бруса 90×140. Устоялась, требует отделки. Дом и баня зарегистрированы. Хороший участок с уклоном, прямоугольный 30×38м. Забора нет, границы вынесены. В днп дороги из асфальтовой крошки ( в 2025 построены).