Ярославское ш., 70 км от МКАД
ДЗУ Родник ТСН, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 90 м², участок 8 сот., каркас, 2016 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 5 млн; первая цена 5 млн ₽ от 20.08.2026.
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 418 тыс. → дом ≈3,08 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 38 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,53 млн / целевая ≈5,88 млн / пессимист. ≈5,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈551 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 12 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Шубино ≈3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10691
Рейтинг 36/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 24 % | 10.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 7.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 209 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 418 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 082 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 244 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | ДЗУ Родник ТСН | 7,7 сот. | 500 000 | 64 935 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ДЗУ Родник ТСН | 13,2 сот. | 650 000 | 49 242 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | ДЗУ Родник ТСН | 9 сот. | 550 000 | 61 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | ДЗУ Родник ТСН | 10 сот. | 480 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | ДЗУ Родник ТСН | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивово СНТ | 9 сот. | 1 080 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дивово СНТ | 6 сот. | 720 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дивово д. | 9,5 сот. | 1 000 000 | 105 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | ДЗУ Родник ТСН | 6,1 сот. | 795 000 | 130 328 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дивово СНТ | 17 сот. | 2 050 000 | 120 588 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 000 / 81 411 / 91 787 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 879 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 551 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 12 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | Ростокино СНТ | 100 м² | 7,5 сот. | 3 800 000 | 38 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Рогачево д. | 103,5 м² | 12 сот. | 9 500 000 | 91 787 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Рассвет СНТ | 73,7 м² | 5,1 сот. | 6 000 000 | 81 411 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 5 000 000 | история площадки |
| 05.09.2026 | 4 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 07.10.2026 | 4 350 000 (−550 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−850 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145838015 Уважаемые покупатели! Не упустите шанс приобрести уголок природы по очень выгодной цене!!!!! Отличное предложение для ценителей загородной жизни: дачный дом расположенный Московская область, Сергиево-Посадский округ, в районе д. Дивово СНТ "Родник" О доме: Дом представляет собой двухэтажное здание построено по технологии каркасного домостроения, общей площадью 90 квадратных метра, стpoила кoмпания "Тepeм-Прo", серия ЛК 69, утeплeниe 150 мм. Фундaмeнт cвaйнo-винтoвoй c обвязкoй. Внутренняя отделка выполнена из деревянной вагонки, что обеспечивает естественную теплоизоляцию и эстетическую привлекательность. Наружняя отделка сайдингом. Планировка: 4 отдельные спальни (8, 10, 14 и ещё 14 м2) кухня-гостиная 21 м2 санузел 5 м2 коридор 6 м2 холл с кладовой 4,5 м2 Потолки: 2,5 м на первом этаже, 2,4 м на втором. Окна двойные пластиковые стеклопакеты с москитными сетками. Крыша покрыта металочерепицей. СОСТОЯНИЕ ДОМА КАК НОВЫЙ Построен качественно, остаётся сделать воду и септик, расставить мебель. Инженерные системы и коммуникации: электроснабжение: подключён к сети с общей мощностью 25 кВт (три фазы),автоматика немецкого производства; отопление электрическим котлом, разводка по дому есть. Участок: площадь участка почти 8 соток; правильной прямоугольной формы; имеется естественный уклон (быстро сохнет, не задерживается влага) О документах: объект недвижимости на кадастре; участок размежёван; один собственник, более пяти лет в собственности, полная стоимость в договоре. подходит под ипотеку Характеристика района: экологически чистая, тихая и спокойная атмосфера идеальный отдых от городской суеты; в непосредственной близости лесной массив с соснами, берёзами, цветами и грибами; родник с питьевой водой; есть озеро для купания; Транспортная доступность удобный круглогодичный подъезд к дому; выезд на Ярославское шоссе доступность общественного транспорта СНТ обжитое и огороженное по периметру. Охрана и откатные ворота с дистанционным управлением. Внутри дороги с асфальтовой крошкой, зимой их чистят. Соседи живут здесь круглый год. Подъездная дорога асфальтирована. Остановка автобуса 50 до города Сергиев Посад. Вблизи: - 500 метров (3 минуты) озеро для рыбалки. - 2,5 километра (6 минут) остановка "Дивово", магазин "Авокадо", пункты выдачи Ozon и Wildberries. - 8 километров до железнодорожной станции Бужаниново. - 9 километров до школы и детского сада в Бужаниново. Оказываем помощь в одобрении ипотеки и с юридическим сопровождением сделки! Безопасность сделки гарантирована стандартами работы Гильдии риелторов Московской области. Звоните организуем оперативный показ в удобное для вас время и ответим на все вопросы!