Новорязанское ш., 96 км от МКАД
Зарудня д., Коломенский гор. округ
Дача 45 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 3,15 млн ₽; цена не менялась с 14.09.2026.
Рейтинг 3/100 · уверенность 60 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 255 тыс. → дом ≈2,9 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 16 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,41 млн / целевая ≈2,17 млн / пессимист. ≈1,93 млн → от пессимистичной прибыль −1,55 млн ₽, маржа −81 %, ROI −45 %.
Коммуникации: колодец; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Чёрная ≈14,8 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 45 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1069
Рейтинг 3/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 2 % | 0.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 36 428 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 255 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 895 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 64 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зарудня д. | 12,2 сот. | 755 000 | 61 885 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 14 сот. | 400 000 | 28 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 5 сот. | 700 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 11 сот. | 663 000 | 60 273 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зарудня д. | 5 сот. | 300 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 250 / 46 322 / 60 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 408 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 288 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 167 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 926 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 551 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −81 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | Березка-4 СНТ | 40 м² | 4 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Красная Пойма пос. | 51,2 м² | 5 сот. | 850 000 | 16 602 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | 40 м² | 4,1 сот. | 650 000 | 16 250 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 16 км | Нефтяник-7 СТ | 56 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 44 643 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.3 км | 56 м² | 8 сот. | 2 800 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 3 150 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продажа От Собственника. Уютная летняя дача с баней и развитой инфраструктурой, 7 соток, Лпх. Продается домик в живописной деревне с развитой инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. Участок 7 соток с плодово-ягодным садом: три яблони, слива, груша, смородина, малина, жимолость. На участке новая баня размером 8x2.3 м (2024 год) с просторной комнатой отдыха идеально для дружной компании и круглогодичного отдыха. Дом двухэтажный: первый этаж кирпичный, второй этаж каркасный. На участке навес для машины и гараж, а также старая баня, используемая для хранения имущества. Фундамент ленточный, коммуникации подведены: колодец, свет 15 квт, газ по границе. Инфраструктура и окружение: Магазины: Пятерочка, Магнит, Вайлдберриз и Озон рядом в пешей доступности. Общеобразовательная зона: школа и детский сад в шаговой доступности. Развлекательная и бытовая инфраструктура: пиццерия, строительные магазины. Природа: красивейшие озеро полностью оборудованное для купания, река Ока рыбалка для любителей. Хорошее транспортное сообщение и близость к городской инфраструктуре. Деревня окружена красивой природой, лесами и полями. Вы сможете наслаждаться свежим воздухом, прогулками по окрестностям и уютной атмосферой сельской местности. Это идеальное место для отдыха от городской суеты.