Ярославское ш., 58 км от МКАД
Дружба СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 24 м², участок 8 сот., щитовой.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Земля ≈279 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,23 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 40 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 63 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,38 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −130 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; в описании: газ.
До ст. Семхоз ≈2,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10688
Рейтинг 29/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 12.9 |
| торг | 5 | 47 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 279 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 233 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 067 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 458 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Автотранспортник СНТ | 16 сот. | 4 300 000 | 268 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 5,1 сот. | 3 400 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 9,8 сот. | 3 500 000 | 357 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 8 сот. | 3 900 000 | 487 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 3 850 000 | 385 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Садовод СНТ (Западный пос.) | 4 сот. | 1 150 000 | 287 500 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 63 069 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 730 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 644 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 557 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 384 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −130 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Запрудный ЛПХ | 25 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Связист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Колос СНТ | 30 м² | 4,2 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Торгоша СНТ | 28 м² | 8 сот. | 1 200 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Садовод СНТ (Гражданский пос.) | 30 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | У Мечты СНТ | 29 м² | 5 сот. | 2 150 000 | 74 138 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 550 000 | история площадки |
| 16.04.2026 | 3 300 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
50 км от МКАД по Ярославскому шоссе, г. Сергиев Посад, С/Т Дружба Продается участок 8 соток с домом. Участок 8 соток прямоугольной формы (40*20), с каскадным ландшафтом, что позволит Вам создать красивую и оригинальную территорию. Участок с вековыми деревьями, цветами, плодово-ягодными кустами и деревьями. Участок огорожен по всему периметру. Соседи с трех сторон. На участке два одноэтажных дома по 24 кв. м. (назначение не жилое). В доме 1: прихожая, кухня-гостиная и 2 комнаты. В доме 2: веранда и комната. Внутри дома обшиты вагонкой. Коммуникации: свет-заведен и разведен по домам, вода-летний водопровод, туалет-на улице, газ- в планах 2027г. СНТ расположено в черте г. Сергиев Посад в окружении лесного массива, где можно собирать ягоды и грибы, а также рядом лесопарк Загорское море, где возможно проводить свой досуг всей семьей. Летом здесь купаются, ловят рыбу, катаются на байдарках и лодках. Для детей сделаны современные детские и спортивные площадки, беговые и велосипедные дорожки. В межсезонье это излюбленное место прогулок вдали от городского шума, а зимой в сосновом бору катаются на лыжах. В данном СНТ около 970 участков и большая часть проживают постоянно. До СНТ асфальтная дорога, в центральной части СНТ небольшой продуктовый рынок со свежими продуктами с фермерских хозяйств, строительный магазин. В 5 минутах на автомобиле до центра г. Сергиев Посад, где вся развитая инфраструктура (школы, сады, рестораны, кафе, магазины, аптеки, кинотеатр, банки, почта и т д) и до Свято-Троице Сергиевой Лавры. Участок с межеванием его кадастровый номер: 50:05:0040237:879, документы готовы к продаже, 1 взрослый собственник. Документы основания (договор купли-продажи). Возможна продажа по ипотеке (заявку в Сбербанк можно подать у нас в офисе, в удобное для вас время), при необходимости подготовим документы и для других банков. Агентство недвижимости "АДЕЛАИДА" гарантирует надежность и качество оказываемых услуг с 2008 года.