Ярославское ш., 62 км от МКАД
Новинки д., Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 55 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 31.08.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,89 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,51 млн ₽, маржа −100 %, ROI −50 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Желтиково ≈2,7 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10686
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 545 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Новинки д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Новинки д. | 25 сот. | 3 200 000 | 128 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки СНТ | 21 сот. | 1 850 000 | 88 095 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки д. | 13,5 сот. | 2 150 000 | 159 259 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Новинки д. | 15 сот. | 2 400 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки СНТ | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Новинки д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старожелтиково д. | 13 сот. | 1 990 000 | 153 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Старожелтиково д. | 21 сот. | 3 800 000 | 180 952 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 684 / 33 051 / 54 152 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 893 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 798 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 704 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 511 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −100 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Лазарево д. | 55,4 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 54 152 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шапилово д. | 54,7 м² | 9 сот. | 2 500 000 | 45 704 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хотьково СНТ | 59 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 33 051 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Звездочка-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 980 000 | 53 888 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ворохобино д. | 50 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лазарево д. | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Автомобилист СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Меркурий СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 23 684 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Звездочка СНТ | 58 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Электрозаводец СНТ | 44,7 м² | 5,4 сот. | 4 500 000 | 100 671 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.08.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся Земельный участок (земли сельскохозяйственного назначения) с домом по адресу Московская область, г. Сергиев Посад, деревня Новинки, СНТСевер *участок 6 соток *дом-55 кв. м. 1 этаж- комнаты две по 9 метров, терраса- 15 метров 2 этаж комната 18 метров * бытовка 16 метров * электричество *санузел на улице *печное отопление *летний водопровод *газ в СНТ имеется *Участок правильной формы. *на участке - садовые деревья и кусты Хорошая транспортная доступность с Сергиевым Посадом, Хотьково-ав 31,Дмитровом,Москвой. Прекрасное место для отдыха,есть несколько водоемов- река Имбушка, озера. Один взрослый собственник Показ по договоренности.