Ярославское ш., 67 км от МКАД
Алтай СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 97 м², участок 10 сот., кирпич.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 26.11.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 600 тыс. → дом ≈2,15 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 22 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈1,84 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,23 млн / целевая ≈2,91 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль −1,59 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть.
До ст. Шубино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10678
Рейтинг 29/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 150 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 165 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Алтай СНТ | 25 сот. | 2 350 000 | 94 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алтай СНТ | 37,5 сот. | 9 500 000 | 253 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алтай СНТ | 8,3 сот. | 850 000 | 102 410 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Алтай СНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 0.8 км | Бодрость СНТ | 17 сот. | 980 000 | 57 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Природа СНТ | 9 сот. | 920 000 | 102 222 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Бодрость СНТ | 16,3 сот. | 750 000 | 46 012 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шубино ДНТ | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Природа СНТ | 11,1 сот. | 930 000 | 83 784 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 97 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 500 / 37 820 / 54 167 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 070 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 586 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 591 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Веригино СНТ | 91 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 32 967 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Мирный пос. | 70,3 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 674 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Полет СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 22 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Медики СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.11.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 04.04.2025 | 2 850 000 (+150 000) | история площадки |
| 11.06.2025 | 2 550 000 (−300 000) | история площадки |
| 09.05.2026 | 2 750 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу 97 кв. М на 10 сотках, Ярославское шоссе, 90 км от Москвы, от Сергиев Посада 25. Снт"Союз". Круглосуточно подъезд, новая дорога, зимой чистят. Участок приватизирован проведено межевание, электричество, летний водопровод разведён по участку и заведён в дом. Первый этаж кирпич 30 м, второй щитовой, мансарда и веранда дерево, снаружи отделано сайдингом, внутри вагонка, окна дерево. Участок огорожен металлическим забором. На участке металлический гараж, мастерская. Растут плодовые и ягодные культуры, декоративные растения. В округе живописная природа, грибные места, родник, до магазина 7 минут пешком. Перспектива газа. Цена договорная.