Ярославское ш., 72 км от МКАД
Ветеран СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 62,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,75 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 21.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 252 тыс. → дом ≈2,5 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,11 млн / целевая ≈1,9 млн / пессимист. ≈1,69 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −107 %, ROI −52 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. Шубино ≈6,9 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10676
Рейтинг 17/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 56 % | 3.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 014 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 252 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 498 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 032 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 8 сот. | 285 000 | 35 625 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 18 сот. | 1 000 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ветеран СНТ | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран СНТ | 10,2 сот. | 580 000 | 56 863 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редриковы Горы д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редриковы Горы д. | 10 сот. | 660 000 | 66 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Редриковы Горы д. | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран СНТ | 8,6 сот. | 530 000 | 61 628 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 148 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 776 / 35 188 / 58 333 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 106 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 001 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 895 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 685 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 800 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −107 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Редриковы Горы д. | 60 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ветеран СНТ | 58,8 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 46 769 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Редриковы Горы д. | 70,3 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 29 872 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Загорье КП | 65 м² | 6,5 сот. | 2 590 000 | 39 846 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Душищево д. | 63 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 34 921 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Бодрость СНТ | 60 м² | 9 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Машиностроитель СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Предгорье СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Загорье КП | 72,2 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 20 776 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ветеран СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 090 000 | 24 222 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 26.08.2026 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом из бруса 6 на 7, отделан снаружи сайдингом с утеплением мин ватой. Дом стоит на ленточном фундаменте. Кроме основного дома на участке дополнительное строение бывшая кухня с террасой 5 на 5 утепленная часть 2.5 на 5. В дом заведена центральная вода от снт и подогревается от бойлера. Душ, раковина, вода на кухне места куда вода разведена. Участок сухой, ухоженный в хорошем снт. На участке плодовые деревья.