Ярославское ш., 3 км от МКАД
Мытищи г., Мытищи гор. округ
Дом 45 м², участок 8 сот., 1985 год.
Цена 2,56 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Земля рядом ≈561 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 49 тыс.–434 тыс. ₽/м², медиана 83 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,01 млн / целевая ≈3,61 млн / пессимист. ≈3,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈131 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Тайнинская ≈0,6 км по прямой; до МКАД 3 км, на машине ≈4 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №10673
Рейтинг 38/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 185 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 4.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 36 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 560 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,8 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 484 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 30 сот. | 45 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 6 сот. | 12 000 000 | 2 000 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | 26 сот. | 33 500 000 | 1 288 462 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 45 сот. | 46 900 000 | 1 042 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,5 сот. | 9 950 000 | 1 530 769 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 7 сот. | 9 750 000 | 1 392 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | Хлебниково д. | 6 сот. | 9 900 000 | 1 650 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 020 / 82 744 / 434 498 |
| цена объекта | 2 560 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 176 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 009 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 809 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 608 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 207 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 131 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 43 м² | 10 сот. | 2 249 000 | 52 302 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 45 м² | 5,5 сот. | 12 500 000 | 277 778 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Нэмо КП | 48 м² | 8 сот. | 8 500 000 | 177 083 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 49 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 63 265 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Черкизово дп | 45 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 51 111 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Каховка СНТ | 45 м² | 4 сот. | 4 600 000 | 102 222 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 45,8 м² | 12 сот. | 19 900 000 | 434 498 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | 48 м² | 12 сот. | 10 800 000 | 225 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.4 км | 51 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | 48 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 560 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 560 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся ровный, аккуратно огороженный участок на 8 сотках с удобным круглогодичным подъездом приезжать сюда можно в любую погоду и в любой сезон без лишних хлопот; до железнодорожной станции Тайнинская всего 8 минут спокойным шагом, а значит, до Москвы легко добраться без пробок и нервотрёпки, при этом детский сад, школа, супермаркеты, аптеки и автобусные остановки буквально в двух шагах; отличное место для тех, кто ищет баланс между загородной тишиной и доступностью города. Звоните, с радостью расскажу подробности и покажу всё вживую!