Ярославское ш., 82 км от МКАД
Сулоть СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 41,6 м², участок 12,7 сот.
Цена 1,28 млн ₽, снижали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 15.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 12,7 сот. = 294 тыс. → дом ≈986 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈832 тыс., покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,22 млн / целевая ≈2 млн / пессимист. ≈1,78 млн → от пессимистичной прибыль −144 тыс. ₽, маржа −8 %, ROI −8 %.
Коммуникации: нет септика (канализации нет); свет — 10 кВ; в описании: колодец.
До ст. Шубино ≈21,6 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10670
Рейтинг 18/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 4.7 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 79 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 47 % | 6.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 294 000 ₽ (12,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 986 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 702 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Сулоть СНТ | 6 сот. | 180 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сулоть СНТ | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Меркурий-3 СНТ | 8 сот. | 180 000 | 22 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хребтово СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хребтово СНТ | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Меркурий СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Меркурий СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Маринино дп | 29 сот. | 400 000 | 13 793 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дмитровское д. | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 55 903 / 79 167 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 220 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 109 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -144 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.2 км | Селково д. | 40 м² | 8,8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пустое Рождество д. | 36 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Власово д. | 36 м² | 10 сот. | 900 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 58 333 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Селихово КП | 37 м² | 8,9 сот. | 2 500 000 | 67 568 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Титовское с. | 36 м² | 15 сот. | 2 850 000 | 79 167 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | 40 м² | 9,5 сот. | 2 950 000 | 73 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 11 км | Федоровское д. | 36 м² | 11 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Дубровский Лес дп | 36 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Треугольник СНТ | 35 м² | 7,5 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.08.2026 | 1 300 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 1 280 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 280 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 141892825 Внесён Аванс! Продаётся Уютная и Ухоженная Дача на 12.65 сотках с двухэтажным домом 41 кв. Метров (6 х 5 м) в Снт Строитель, что в 45 км от Сергиева Посада. Экологически чистое место, далеко от городской суеты. Участкок. 12.65 сотки Земли Сельскохозяйственного Назначения для Садоводства. Угловой участок, Огорожен со всех сторон, с внешних сторон металлопрофилем с распашными воротами для заезда авто, правильной формы, сухой. Сделано Межевание. Расположена дача в начале 3 линии Снт, по границам двое дружественных соседей. На участке несколько яблонь, много плодово-ягодных кустов!, цветы, декоративные растения. Все постройки (Дом, 2 хоз. Блока, в одном из них летний душ, туалет, колодец) крепкие, на хороших основаниях, ухоженные, везде аккуратно подстриженный газон! Для любителей огорода имеются грядки. Дом. Каркасный двухэтажный (6 х 5 м), зарегистрирован как жилой, рамы деревянные, кровля-Ондулин, фундамент- бетонные сваи, одна комната утеплённая, остальные весна-осень. В доме 3 комнаты, две по 15 м2 на первом этаже и 11 м2 на втором, Летний душ, туалет, кладовка для инструмента разместились в каркасных бытовках. Коммуникации. Электричество 10 квт, обслуживает Мосэнергосбыт. Вода- свой колодец- 9 колец с погружным насосом, заведена в дом и душ. Канализация отсутствует, вода из кухни и душевой отведена в дренаж, туалет уличный. Инфраструктура. Стародачное место в окружении грибных и ягодных грибов. Рядом большая плотина с песчаным пляжем, действующая Воскресенская Церковь, на территории садового товарищества есть пруд с рыбой! 3 раза в неделю приезжает Автолавка и доступна доставка всех известных магазинов. Добраться на общественном транспорте можно по Ярославскому направлению до станции Сергиев-Посад, далее автобус 48 до дер. Хребтово, от деревни до Снт пешком 3 км. Зимой дороги чистят, можно приезжать. Ежегодный взнос в снт 12000 руб. Один собственник! Быстрый выход на сделку! Оперативный показ. Безопасность сделки обеспечена стандартами работы гильдии Риэлторов Московской области (все сделки застрахованы).