Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Комлево д., Коломенский гор. округ
Дача 110 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 15.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈36 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 534 тыс. → дом ≈2,67 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 19 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,94 млн / целевая ≈2,64 млн / пессимист. ≈2,35 млн → от пессимистичной прибыль −2,37 млн ₽, маржа −101 %, ROI −50 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Щурово ≈17,1 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1067
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 45 % | 6.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 534 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 665 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 227 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Комлево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурино д. | 13,2 сот. | 500 000 | 37 879 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сурино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русилово СНТ | 7,6 сот. | 300 000 | 39 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Макшеево с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Макшеево с. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 110 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 412 / 27 220 / 36 458 |
| цена объекта | 3 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 719 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 937 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 790 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 643 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 369 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −101 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Зеленая Поляна СНТ | 95,7 м² | 12 сот. | 2 700 000 | 28 213 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.8 км | Полбино д. | 114 м² | 12 сот. | 2 990 000 | 26 228 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14 км | Исаиха д. | 96 м² | 11,5 сот. | 3 500 000 | 36 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Щит ТСН | 85 м² | 10 сот. | 1 650 000 | 19 412 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.06.2026 | 3 199 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 199 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в деревне Комлево (Коломенский р-н). Дом расположен в тихой и уединённой деревне с минимумом соседей идеально для тех, кто ценит спокойный отдых вдали от шума дорог. О самой деревне Комлево: Это крошечное поселение (постоянных жителей всего 3 человека по данным переписи), фактически слившееся с соседней деревней Сурино. Месторасположение: находится примерно в 110 км от Москвы и в 25 км от исторического центра Коломны. Расположена на реке Щелинка вблизи поймы реки Оки, что дарит невероятные виды и чистый воздух. Инфраструктура: Туристической инфраструктуры здесь нет, это дикая природа и настоящая деревенская тишина. Своя машина обязательна. Про дом и участок: Жилой дом: 110 кв. М из бруса. Полностью готов к проживанию (въезжайте хоть завтра). Электричество есть, отопление печное (печь в отличном состоянии). Участок: 15 соток, ровный, ухоженный. Постройки: Отдельная баня, хозпостройки. Звоните, оперативно организую просмотр! С уважением, Сергей Холомкин Ваш надежный проводник в мире недвижимости.