Ярославское ш., 66 км от МКАД
Химик-13 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 36 м², участок 4 сот., каркас.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 14.04.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 396 тыс. → дом ≈1,15 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 24 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,88 млн / целевая ≈1,7 млн / пессимист. ≈1,51 млн → от пессимистичной прибыль −532 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Бужаниново ≈6,6 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10669
Рейтинг 22/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.6 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 98 958 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 396 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 154 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 056 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 850 000 | 94 444 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Березка-4А СНТ | 13 сот. | 1 600 000 | 123 077 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 750 / 51 988 / 99 997 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 883 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 789 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 695 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 506 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -531 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Химик СНТ | 32,7 м² | 4 сот. | 1 700 000 | 51 988 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Приборист СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 32 051 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сватково-2 СНТ | 30 м² | 5,1 сот. | 2 999 900 | 99 997 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Яндова СНТ | 32,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 86 420 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Сулоть СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 32 812 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Ветеран СНТ | 34 м² | 5,4 сот. | 2 500 000 | 73 529 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.9 км | Полесье-1 СНТ | 32 м² | 5,5 сот. | 760 000 | 23 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.3 км | Мир СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 45 556 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.1 км | Юбилейное СНТ | 29 м² | 4,4 сот. | 2 100 000 | 72 414 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.04.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 30.04.2025 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 650 000 (−200 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 660 000 (+10 000) | история площадки |
| 07.06.2026 | 1 550 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 101318537 Предлагаем Вашему вниманию отличную дачу в Снт Химик-15 на 4 сотках в городе Краснозаводске. Дача каркасная на сваях. Первый этаж утеплен и пол и стены, второй этаж нет, но установлены стеклопакеты. Есть застекленная веранда 12 кв. М. Коммуникации: Вода заведена в дом летняя с апреля по октябрь; Свет 15 квт; Туалет био во дворе. Душевая отдельное строение. Есть теплица. Рядом грибной лес и озеро. 15 минут пешком до остановки общественного транспорта и всех ближайших магазинов. Межевание земельного участка сделано. Оказываем юридическое сопровождение сделки.