Ярославское ш., 47 км от МКАД
Восход-9 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 37,7 м², участок 5,1 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 5,1 сот. = 733 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 44 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈754 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,52 млн / целевая ≈2,27 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль −439 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сергиев Посад ≈3,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10666
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 14 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 17.5 |
| торг | 5 | 32 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 6.6 |
| участок | 5 | 10 % | 0.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 733 000 ₽ (5,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 267 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 607 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СТ (Клушино д.) | 4 сот. | 990 000 | 247 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рябинка СНТ | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чарково д. | 8 сот. | 2 097 000 | 262 125 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-2 СНТ | 5 сот. | 2 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афанасовский пос. | 4 сот. | 1 700 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Запрудный ЛПХ | 3 сот. | 550 000 | 183 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 9 сот. | 1 200 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Запрудный ЛПХ | 8 сот. | 900 000 | 112 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 754 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 67 500 / 104 762 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 519 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 393 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 267 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 015 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -439 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Колос СНТ | 40 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 105 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горизонт СНТ | 44,6 м² | 5 сот. | 2 600 000 | 58 296 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Авиатор СНТ | 40 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 67 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Химик-2 СНТ | 30 м² | 5 сот. | 2 700 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Роща СНТ | 30 м² | 5,5 сот. | 650 000 | 21 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Афанасовский пос. | 28,4 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 80 986 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Березка-3 СНТ | 31,5 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 104 762 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зеленые Пруды СНТ | 47,9 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 52 192 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Березняки д. | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 2 050 000 (+50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 000 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, сделано межевание, есть возможность прописки, свет, летнее городское водоснабжение, большой подвал. В Снт есть электрические ворота для въезда на территорию (два заезда), зимой дорогу чистят, освещение улиц круглогодично. Район тихий, до города не далеко, до остановки 20 минут. По вопросам пишите.