Ярославское ш., 56 км от МКАД
Мишутино с., Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 61,6 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 2,69 млн ₽, снижали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 805 тыс. → дом ≈1,89 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 51 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈1,13 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,47 млн / целевая ≈3,12 млн / пессимист. ≈2,78 млн → от пессимистичной прибыль −642 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: центральный водопровод.
До ст. пл. 40 км ≈4,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10664
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 5 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 26 % | 1.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.1 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 27 % | 3.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 805 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 885 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 601 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 200 000 | 210 526 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мишутино с. | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мишутино с. | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васильково д. | 8 сот. | 1 950 000 | 243 750 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Маньково д. | 14 сот. | 3 000 000 | 214 286 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мишутино с. | 5,7 сот. | 1 097 700 | 192 579 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маньково д. | 14 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васильково ДНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Маньково д. | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Маньково д. | 15,3 сот. | 2 000 000 | 130 719 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 132 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 51 128 / 56 131 / 70 000 |
| цена объекта | 2 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 286 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 471 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 297 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 124 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 777 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -641 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Автомобилист СНТ | 60 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 41 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Бубяково д. | 60 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 166 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 64,9 м² | 6,4 сот. | 3 499 999 | 53 929 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Веля СНТ | 64,9 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 53 929 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Эльбрус СНТ | 66,5 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 51 128 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Агрохимик СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Автомобилист-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Агрохимик СНТ | 58,4 м² | 5 сот. | 2 500 000 | 42 808 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Глебово СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Автомобилист-3 СНТ | 75,5 м² | 6 сот. | 9 500 000 | 125 828 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 680 000 (−120 000) | история площадки |
| 25.10.2026 | 2 690 000 (+10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаeтcя светлый, уютный двухэтажный дoм площaдью 61,6 кв. М., назначение дома жилой, можно прописаться. Дом летний расположенна участке 5 соток(отопление в доме нет, вода центральная городская по границе участка) категория. Земли: земли населенных пунктов (нет дополнительных взносов как в Снт) Дом в идеальном состоянии, на первом этаже находится кухня и комната, на втором этаже две комнаты, комнаты оборудованы всем необходимым для комфортного проживания(мебель, техника) Участок ухожен, есть возможность обустроить сад или огород. Приветливые, доброжелательные соседи, многие проживают в поселке постоянно. В шаговой доступности находятся остановка общественного транспорта, магазины, школа, детский сад, почта, храм и амбулатория. Всего в 10 минутах езды находится Сергиев Посад, а также легкий выезд на Ярославское шоссе. Дом идеально подходит для тех, кто ищет спокойствие и уединение вдали от городской суеты. Внесен аванс.