Ярославское ш., 62 км от МКАД
Полет СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 120 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽, поднимали с 2,4 млн; первая цена 2,4 млн ₽ от 13.10.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 333 тыс. → дом ≈2,37 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 25 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4 млн / целевая ≈3,6 млн / пессимист. ≈3,2 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); газ — баллоны.
До ст. пл. 83 км ≈2,5 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10663
Рейтинг 27/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 333 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 367 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 725 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Семенково д. | 13 сот. | 1 400 000 | 107 692 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Игнатьево д. | 50 сот. | 11 000 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-2 СНТ | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Птицевод-2 СНТ | 9 сот. | 650 000 | 72 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 7,1 сот. | 650 000 | 91 549 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рогачево д. | 25 сот. | 3 000 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Птицевод-2 СНТ | 17 сот. | 850 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сватково д. | 10 сот. | 1 650 000 | 165 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 583 / 37 779 / 65 398 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 004 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 804 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 604 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 203 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 492 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Дон СНТ | 122,5 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 53 061 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Высоково СНТ | 120 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 24 583 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Торгоша СНТ | 93,8 м² | 8 сот. | 3 995 000 | 42 591 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.3 км | Веригино СНТ | 91 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 32 967 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.8 км | Ветеран-3 СНТ | 150 м² | 6,6 сот. | 4 150 000 | 27 667 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Матренки д. | 84,1 м² | 6,3 сот. | 5 500 000 | 65 398 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.10.2025 | 2 400 000 | история площадки |
| 15.09.2026 | 2 700 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом кирпичный. 2 этажа. Фундамент надёжный, так как дом с панельными перекрытиями. 1 этаж полностью готов к проживанию. 2 этаж без отделки. Газ привозной. Отопление обогревателями, так как дом использовался только летом. Душ и туалет на улице. Есть бытовка и парковочное мето. Огорда нет, весь участок засеян газоном. Есть деревья и кустарники. Все дополнительные вопросы по телефону Евгений (собственник).