Ярославское ш., 59 км от МКАД
Сириус СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 04.09.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 716 тыс. → дом ≈2,58 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,98 млн / целевая ≈3,58 млн / пессимист. ≈3,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,02 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Дубининское ≈0,8 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10661
Рейтинг 23/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 346 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 716 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 584 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Дубининское-1 СНТ | 7,2 сот. | 850 000 | 118 056 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мечта СНТ | 6,2 сот. | 1 050 000 | 169 355 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубининские дачи ДНП | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубининские дачи ДНП | 11,4 сот. | 2 000 000 | 175 439 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 5,6 сот. | 690 000 | 123 214 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Энергетик СНТ | 12 сот. | 2 150 000 | 179 167 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сватково СНТ | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубининские дачи ДНП | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга и Эльбрус СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дубининские дачи ДНП | 10 сот. | 4 950 000 | 495 000 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 591 / 56 628 / 65 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 983 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 784 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 585 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 186 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 019 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Энергия СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Малахит СНТ | 80,9 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 43 263 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Агрохимик СНТ | 75 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Топорково СНТ | 77,7 м² | 5,1 сот. | 4 400 000 | 56 628 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Медики СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 54 167 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Глебово СНТ | 67 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 59 701 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Кварц СНТ | 81 м² | 8 сот. | 6 800 000 | 83 951 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Мирный пос. | 70,3 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 42 674 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Агрохимик СНТ | 60 м² | 5,1 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Торгоша СНТ | 93,8 м² | 8 сот. | 3 995 000 | 42 591 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается добротная 3-х этажная кирпичная дача 80 кв. М на участке 6 соток в Снт "Сириус" городского округа Сергиев Посад Московской области. На первом этаже расположены гараж, терраса, гостиная; На втором этаже спальня; На третьем этаже спальня. Также на участке расположены беседка, хозблок. Коммуникации: Печное отопление, Электричество 7квт, вода летняя. Экологически чистое место для отдыха или круглогодичного проживания. На въезде в Снт установлены автоматические ворота. В 5 км от Снт расположена зона отдыха "Торбеевское озеро" с оборудованными пляжами и зонами отдыха. Снт "Сириус" имеет удобное расположение: до Ярославского шоссе 4 км, 15 км от Сергиева Посада и 65 км от Москвы. В шаговой доступности Ж/Д станция "81 километр" Ярославского направления. Рядом с Снт имеется круглогодичный магазин. От дома до деревни Березняки 3 км, а там развитая инфраструктура: школа, детский сад, магазины, строительный и продовольственные рынки, остановки общественного транспорта.