Ярославское ш., 22 км от МКАД
Доброе пос., Пушкинский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,55 млн; первая цена 3,55 млн ₽ от 27.09.2023.
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Земля ≈313 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–112 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,5 млн / целевая ≈3,15 млн / пессимист. ≈2,8 млн → от пессимистичной прибыль −975 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: баня, скважина, газ.
До ст. Зеленоградская ≈5,9 км по прямой; до МКАД 22 км, на машине ≈32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №10660
Рейтинг 31/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 70 % | 4.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 313 393 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 880 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 620 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 400 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Аксенки д. | 12 сот. | 4 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Доброе СНТ | 6,8 сот. | 2 550 000 | 375 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Астра СНТ | 8 сот. | 6 800 000 | 850 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фомкино д. | 7,4 сот. | 4 440 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Солнечное СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фомкино д. | 7 сот. | 2 050 000 | 292 857 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старое Село д. | 12,3 сот. | 15 000 000 | 1 219 512 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Фомкино д. | 8,7 сот. | 1 746 000 | 200 690 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нагорное-3 СНТ | 5 сот. | 1 300 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Нагорное-3 СНТ | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 917 / 71 111 / 112 500 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 500 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 325 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 150 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 800 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -975 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Спутник СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Квант СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 47 917 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Старейший Энергетик СНТ | 49,8 м² | 6 сот. | 5 550 000 | 111 446 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Фомкино-4 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Лесные Поляны СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Геодезия-9 СНТ | 49 м² | 6,5 сот. | 4 400 000 | 89 796 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Лесная Быль СНТ | 48 м² | 8,9 сот. | 8 500 000 | 177 083 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Искра-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Лепешки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 58 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.09.2023 | 3 550 000 | история площадки |
| 10.10.2023 | 3 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Все вопросы по телефону. Мос. Обл., Пушкинский район, 27 км от Мкад, в Снт рядом с п. Доброе (Красноармейское шоссе) продается участок 6 соток на котором расположен дом баня 50м. Дом и бруса (150мм). На первом этаже: летняя веранда коридор, парная, душ, комнатой отдыха. На втором этаже чердак. Фундамент- бетонные блоки. Также на учаске расположены, летний душь туалет, хозблок для хранения инстументов, детская площадка, мангальная зона, декоративняй пруд, стоянка для, а/м, скважина 18м( вода ( техническая). В Снт заведен Газ, Ежегодные взносы 10000р. Рядом лес, пруд, озеро, на вьезде автоматические ворота. До автобусной остановки 1 км. Автобус следует до г. Пушкино и м. Вднх.