Ярославское ш., 60 км от МКАД
Мосфундаментстрой-3 СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 60 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 07.10.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Земля ≈134 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 805 тыс. → дом ≈995 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–118 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈10 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Желтиково ≈3,6 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №10656
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 134 091 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 805 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 995 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Клинский Луг СНТ | 5,5 сот. | 750 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кудрино д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кудрино д. | 6 сот. | 1 452 000 | 242 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кудрино д. | 12,5 сот. | 3 500 000 | 280 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудрино д. | 11,4 сот. | 1 700 000 | 149 123 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Посадские Узоры СНТ | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Кудрино д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кудрино СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Кудрино СНТ | 11 сот. | 930 000 | 84 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стройково д. | 7,7 сот. | 2 010 000 | 261 039 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 051 / 55 000 / 118 182 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 300 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 135 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 970 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 640 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 10 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Хотьково СНТ | 59 м² | 7 сот. | 1 950 000 | 33 051 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Рассвет ЛПХ | 60 м² | 5 сот. | 4 450 000 | 74 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Жучки д. | 60 м² | 5 сот. | 3 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Здоровье СНТ | 61 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 40 984 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Звездочка СНТ | 58 м² | 4 сот. | 2 250 000 | 38 793 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Заречье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Авиалесоохрана СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 55 м² | 7 сот. | 6 500 000 | 118 182 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.7 км | ОКБА СНТ | 60 м² | 6 сот. | 8 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Кудрино СНТ | 71,3 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 38 569 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.10.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земля сельхоз-назначения, для садоводства. На участке два строения: 1 строение дом 5х6 стоит на бетонных блоках 2-а этажа, на втором этаже спальня и подсобное помещение, на 1-м этаже столовая 11 кв.м., кухня с газовыми болонами и плитой, кладовая с печкой. 2 строение(дом 5х5) на столбчатом фундаменте, двойное утепление, обшит сайдингом, окна пластиковые, первый этаж: 2 комнаты 4 и 8 кв.м, на втором спальня 20 кв.м. Также на участке сарай на блоках, биотуалет, две яблони(антоновка,штифель) летний душ, хороший и крепкий парник,забетонированное машиноместо с воротами с въездом на участок.