Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Константиново с., Воскресенск гор. округ
Дача 40 м², участок 7 сот.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,25 млн; первая цена 3,25 млн ₽ от 25.10.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 1,4 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,36 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −2,33 млн ₽, маржа −214 %, ROI −68 %.
Коммуникации: в описании: баня, газ.
До ст. пл. 88 км ≈4,6 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1064
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 10 % | 0.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 80 % | 4.9 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 199 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 397 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 803 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 075 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Славный СНТ | 9,4 сот. | 2 150 000 | 228 723 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Славный СНТ | 10 сот. | 1 905 000 | 190 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дружный ДНП | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Славный СНТ | 8,7 сот. | 2 300 000 | 264 368 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 10 сот. | 2 150 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 6,1 сот. | 2 500 000 | 409 836 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Константиново с. | 10 сот. | 1 945 000 | 194 500 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Константиново с. | 7 сот. | 1 599 000 | 228 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 14 сот. | 3 250 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Константиново с. | 14 сот. | 3 250 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 250 / 33 750 / 53 750 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 360 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 292 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 224 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 088 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 332 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −214 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −68 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Чемодурово д. | 40 м² | 8 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Химик-5А СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 53 750 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Металлист-2 СНТ | 40 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 48 750 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Зарница сад. уч. | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Константиново с. | 45 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Техноткань СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Родничок СНТ | 37 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 29 730 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 41 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.10.2026 | 3 250 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача в селе! Четкий, ровный, высокий, правильной формы земельный участок семь соток. Расположен в селе Константиново тер. Славный. Соседи у вас будут только с двух сторон! Так как участок угловой. Автобусная остановка, сетевой магазин пятерочка, озон, яндекс маркет, Валдберез, фермерские магазины все в пяти минутах ходьбы. Газ проходит по границе. На участке небольшой домик с баней, беседка с мангалом, теплица. Код пользователя: 131738. Номер в базе: 14517809.