Ярославское ш., 67 км от МКАД
Автомобилист СНТ, Сергиево-Посадский гор. округ
Дом 81,8 м², участок 5,6 сот.
Цена 1,85 млн ₽; цена не менялась с 26.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 892 тыс. → дом ≈958 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 24 тыс.–124 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,54 млн, покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,67 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 31 %, ROI 46 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — нет; свет — есть.
До ст. Бубяково ≈0,9 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №10639
Рейтинг 70/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 92 % | 39.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 81 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 892 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 958 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 711 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дивный-3 ТСН | 5,8 сот. | 1 480 000 | 255 172 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Автомобилист-3 ТСН | 6,2 сот. | 2 550 000 | 411 290 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 800 000 | 225 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Бубяково д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Автомобилист-3 СНТ | 6 сот. | 875 000 | 145 833 | снят (цена объявления) 02.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нива-2 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково ТСН | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Бубяково д. | 8,4 сот. | 1 850 000 | 220 238 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юность-3 СНТ | 4 сот. | 400 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 536 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 390 / 70 370 / 124 191 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 388 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 105 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 538 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 429 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.9 км | Маньково ТСН КП да: «санузел» + «ремонт» | 80,2 м² | 6 сот. | 7 999 000 | 99 738 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 82 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Гусево СНТ да: «санузел» + «кухонный гарнитур» | 81 м² | 6 сот. | 5 700 000 | 70 370 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | да: «ванной» + «ремонт» | 80 м² | 5,3 сот. | 4 100 000 | 51 250 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Красная Сторожка ДНП да: «сан узел» + «ламинат» | 86,3 м² | 5,1 сот. | 7 300 000 | 84 589 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Зодиак СНТ да: «душевая кабина» + «мебелью» | 88,9 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 55 118 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Колос СНТ да: «ванной» + «ремонт» | 77,3 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 124 191 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.10.2026 | 1 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 145626477 Уютная дача для отдыха всей семьей вблизи Сергиева Посада Продаем любимую дачу в живописном, тихом месте СНТ "Автомобилист-3" (рядом с деревней Бубяково). Это идеальный вариант для тех, кто ищет спокойствия, свежего воздуха и близости